שומת מנהל מיסוי מקרקעין
הגשת השגה על שומת מנהל מיסוי מקרקעין
בעת מכירת נכס מקרקעין נוצרת לרוב חבות במס שבח ובמס רכישה, למעט מקרים של עסקאות פטורות על פי חוק מיסוי מקרקעין או עסקאות שאינן נכנסות לגדר "מכירה" על פי החוק.
מס רכישה מחושב לפי אחוזים משווי העסקה וסוג הנכס הנרכש: דירת מגורים, נחלה, נכס עסקי וכו'. כמו כן, עומדת לרוכש זכות לנצל פטורים והקלות, כגון: הקלה לנכה, רכישה מ"קרוב" כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין, פטורים בעסקאות מסוימות.
גם כאן, הלקוח רשאי להגיש השגה על שומת מס הרכישה שהוצאה על ידי מנהל מיסוי מקרקעין במקרה שבו השומה העצמית לא התקבלה. יש כמובן עסקאות הפטורות ממס שבח, כמו מכר של דירת מגורים יחידה ועמידה בתנאים הקבועים בסעיף 49 לחוק, ויש גם עסקאות שאינן נכנסות להגדרת "מכירה" על פי חוק מיסוי מקרקעין, כמו לדוגמה הורשה.
גובה המס בעסקה חייבת מחושב על ידי ב"כ הלקוח, או במקרה שבו השומה העצמית של הלקוח אינה מתקבלת אצל המנהל, למנהל סמכות לקבוע שומה לפי מיטב שפיטה.
כאשר הנישום סבור כי שומת המס שנערכה לו אינה נכונה ושומת המנהל מחייבת אותו בתשלום גבוה יותר מהשומה העצמית שהגיש, הוא יוכל להגיש השגה על השומה הגבוהה שנקבעה לו על ידי מנהל מיסוי מקרקעין ולנמק ולהביא אסמכתאות תומכות מדוע על מנהל מיסוי מקרקעין לקבל את השומה העצמית שהגיש.
מס שבח הוא מס רווח הון המשולם עבור עסקאות מקרקעין. כאשר אדם מוכר נכס מקרקעין, ברוב המקרים נוצר לו שבח (רווח) בין סכום הרכישה של הנכס לבין מכירתו, זאת בגילום נתונים נוספים אותם יש להביא בחשבון בעת עריכת השומה, והוא יחויב בתשלום מס על הרווח שהרוויח מהעסקה.
עסקת מקרקעין חייבת להיות מדווחת למנהל מיסוי מקרקעין תוך 30 ימים ממועד עריכת הסכם המכר. לדיווח על העסקה חובה לצרף שומה עצמית המפרטת את כל נתוני העסקה, לרבות נתוני הרכישה שלה וההוצאות שהוצאו בגין הרכישה, לפרט מהו השבח שנוצר בעסקה וגובה המס שעליו לשלם.
במקרה שבו מנהל מיסוי מקרקעין מקבל את השומה העצמית שהגיש הלקוח, ישולם המס בהתאם להצהרתו. אולם יש מקרים לא מעטים בהם המנהל דוחה את השומה העצמית ובסמכותו על פי חוק לקבוע שומה חדשה לפי מיטב שפיטה. במקרה זה, גובה המס עלול להיות גבוה בעשרות ואף במאות אחוזים משומתו העצמית.
יש לתת תשומת לב רבה לאופן הדיווח ועריכת השומה העצמית ולגבות במסמכים רלוונטיים ככל שניתן. המנהל ידחה את השומה העצמית אם יתברר בעת בדיקת השומה כי:
- קיימת טעות בפרטי העסקה ו/או נתוני הרכישה, כפי שדווח על ידי העורך דין שייצג בעסקה.
- לא צורפו אסמכתאות מתאימות להוצאות הנדרשות והמותרות על פי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין. יש הוצאות ברורות ומוכרות ויש הוצאות לגביהן יכולה לצוץ מחלוקת מול מנהל מיסוי מקרקעין, כמו במקרה של עלויות בנייה גבוהות מהמקובל.
- שווי העסקה המוצהר אינו תואם שווי שוק ולא ניתן הסבר מניח את הדעת לכך. למנהל סמכות לקבוע שווי עסקה שונה מהמוצהר.
- חשש לעסקה מלאכותית/תכנון מס שאינו נכון.
- מקרה שבו צריך לפצל את התמורה המוצהרת בין בית מגורים לזכויות בנייה ולא נערך חישוב מתאים של שווי בית המגורים ושווי זכויות בנייה, כמו במקרה של מגרש גדול שניתן לפצל או שלא נוצלו כל הזכויות, מכר נחלה חקלאית/משק עזר וכד'.
תשלום המס והליכי גבייה
מיום שמנהל מיסוי מקרקעין הוציא שומה לפי מיטב שפיטה, ללקוח יש 30 ימים להגיש השגה על שומה זו. במקרה שבו נבצר מהלקוח או מב"כ להגיש את ההשגה במועד הקבוע בחוק, קיימת אפשרות להגיש בקשה למנהל ולבקש הארכת מועד להגשת ההשגה.
יצוין כי הגשת השגה למס שבח ו/או למס רכישה מעכבת את הליכי הגבייה רק בכל הנוגע לסכום המס השנוי במחלוקת. קיימת חובה לשלם את המס בהתאם לשומה העצמית, שאם לא כן יופעלו הליכי אכיפה ועיקולים כנגד הלקוח. לאחר שהמנהל נתן את ההחלטה בהשגה, יתרת המס, אם תהיה, תשולם בתוספת ריבית והצמדה עד ליום התשלום בפועל.
