מחלקת הנדל״ן
אופציה במקרקעין
ליווי משפטי ומיסויי בעריכת הסכמי אופציה, סיחור ומימוש אופציות במקרקעין – משלב בחינת הנכס ומבנה העסקה, דרך תכנון המס וגיבוש תנאי האופציה ועד לדיווח, מימוש העסקה ורישום הזכויות.
מתי נכון לפנות?מומלץ לפנות עוד לפני שמתגבשים תנאי העסקה או נחתם מסמך מחייב.
בשלב מוקדם ניתן לבחון האם אופציה היא המבנה המתאים לעסקה, את תקופת האופציה, מחיר האופציה ומחיר המימוש והשלכות המס של מבנה העסקה. בעסקאות שבהן מבקשים להיכנס למסלול של אופציה במקרקעין לפי חוק מיסוי מקרקעין, יש חשיבות לתכנון ההסכם ולדיווח העסקה למיסוי מקרקעין.
מהי אופציה במקרקעין?
אופציה במקרקעין מעניקה למחזיק בה זכות לרכוש זכות במקרקעין בתנאים שנקבעו מראש ובתוך תקופה שנקבעה בהסכם.
במקום להתקשר מיד בעסקת מכר מלאה, הצדדים יכולים לקבוע מראש את תנאי העסקה העתידית ולהעניק למחזיק האופציה את האפשרות להחליט במהלך תקופת האופציה האם לממש את הזכות ולהתקשר בעסקת המכר.
מבנה כזה עשוי להיות רלוונטי, למשל, כאשר נדרש פרק זמן לצורך בדיקות תכנוניות, בדיקת כדאיות כלכלית, גיבוש מימון, קידום מהלך יזמי או בחינת האפשרות להעביר את האופציה לצד שלישי.
עם זאת, הסכם אופציה אינו רק "שמירת נכס". יש לו משמעות חוזית, מיסויית וכלכלית, ולכן חשוב לגבש את תנאיו באופן ברור ובהתאם למטרות הצדדים.
חוק מיסוי מקרקעין קובע הסדר מיוחד לאופציה במקרקעין העומדת בתנאים המצטברים הקבועים בסעיף 49י לחוק. בין היתר, האופציה צריכה להינתן בכתב, להיות ניתנת להעברה ולמימוש בתנאים שנקבעו בהסכם האופציה, התחייבות המוכר (בעל המקרקעין) בלתי חוזרת, תקופת האופציה והתמורה בגינה יעמדו במגבלות הקבועות בחוק, למחזיק האופציה לא תינתן חזקה במקרקעין ותימסר הודעה למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים מיום מתן האופציה.
קבעו שיחת ייעוץ
השאירו פרטים ליצירת קשר, או פנו אלינו ישירות:
מיסוי אופציה במקרקעין
כאשר אופציה עומדת בתנאים הקבועים בדין, מכירת האופציה, שאינה מימושה, פטורה ממס שבח וממס רכישה. עם זאת, המכירה עשויה להתחייב במס הכנסה.
כאשר האופציה ממומשת ונרכשת בפועל הזכות במקרקעין, נבחנת עסקת המקרקעין עצמה לצורכי מס שבח ומס רכישה בהתאם לדין, לרבות הכללים הנוגעים לתמורה ששולמה עבור האופציה.
מה כולל הליווי שלנו בעסקאות אופציה?
- בדיקת הזכויות בנכס והמסמכים הרלוונטיים
- בחינת מבנה העסקה המתאים
- תכנון מס שבח ומס רכישה, לפי עניין, לפני עריכת ההסכם
- קביעת תקופת האופציה ומחיר המימוש
- בחינת התמורה בגין מתן האופציה
- גיבוש מנגנוני מימוש וסיחור, במידת הצורך
- עריכת הסכם האופציה והמסמכים הנלווים
- עריכת או בחינת הסכם המכר העתידי
- בחינת עמידת העסקה בתנאי סעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין
- דיווח למיסוי מקרקעין
- ליווי סיחור האופציה, ככל שנדרש
- ליווי מימוש האופציה ועסקת המכר
- עריכת השומה העצמית והדיווח למיסוי מקרקעין
- ייצוג בדיוני שומה ובהשגות, ככל שנדרש
- השלמת העסקה ורישום הזכויות
משרד MAS – שוש מדר עורכי דין בהובלת עו״ד שוש מדר (ושמאית מקרקעין), בעלת למעלה מ-25 שנות ניסיון, בכירה לשעבר במיסוי מקרקעין וברשות מקרקעי ישראל, מעניק ללקוחותיו מעטפת משפטית ומיסויית רחבה בתחום הנדל״ן, ובפרט בעסקאות מקרקעין מורכבות.
בעסקאות אופציה, השילוב בין דיני החוזים, מיסוי המקרקעין ומאפייני הנכס מאפשר לבחון את ההתקשרות כמכלול – החל ממבנה העסקה ועד להשלכות הדיווח והמימוש.
הניסיון שצברה עו״ד שוש מדר בתוך רשויות המדינה, לצד ניסיונה המשפטי והשמאי, מאפשר למשרד לבחון עסקאות וסוגיות מס מזווית רחבה ולהכיר גם את האופן שבו עסקאות, זכויות ושומות נבחנות על ידי הרשויות.
- בכירה לשעבר במיסוי מקרקעין
- שמאית מחוזית לשעבר ברשות מקרקעי ישראל
- עורכת דין ושמאית מקרקעין
- למעלה מ־25 שנות ניסיון
שאלות נפוצות
אופציה היא זכות המאפשרת למחזיק בה לרכוש זכות במקרקעין בתנאים שנקבעו מראש ובתקופה שנקבעה בהסכם. במקרה שבו האופציה ממומשת, מתבצעת עסקת המכר בהתאם לתנאים שנקבעו.
לא בהכרח. הסכם אופציה מעניק למחזיק זכות להחליט האם לממש את רכישת המקרקעין, ואילו הסכם מכר יוצר התחייבות לביצוע עסקה בהתאם לתנאיו. עם זאת, יש לבחון את תוכן ההסכם בפועל ולא רק את הכותרת שניתנה לו.
לא נכון לומר זאת באופן גורף. כאשר מתקיימים התנאים הקבועים בחוק, מכירת האופציה, שאינה מימושה, פטורה ממס שבח וממס רכישה. עם זאת, היא עשויה להתחייב במס הכנסה. בעת מימוש האופציה ורכישת המקרקעין בפועל מתעוררות חבויות מס הנוגעות לעסקת המקרקעין עצמה.
תלוי במבנה העסקה ובהסכם. במסגרת ההסדר של החוק, האפשרות להעביר את האופציה לצד שלישי היא אחד מהתנאים הקבועים בחוק. כאשר מתוכנן סיחור של האופציה, חשוב להסדיר מראש את מנגנון ההעברה ואת השלכות המס הנלוות.
כאשר מדובר באופציה לפי חוק מיסוי מקרקעין, נדרשת הודעה למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים מיום מתן האופציה.
השורה התחתונה שלכם היא המטרה העליונה שלנו
שוקלים להתקשר בהסכם אופציה במקרקעין? לאופן שבו האופציה מנוסחת, לתקופתה, לתמורה, לאפשרות הסיחור ולהיבטי המיסוי עשויה להיות השפעה משמעותית על העסקה כולה. פנו אלינו לשיחת היכרות ראשונית ונבחן את הנכס, את מטרות העסקה ואת המבנה המשפטי והמיסויי המתאים לפני יצירת התחייבות.
