מחלקת מיסוי מקרקעין
תכנון מס בעסקאות מקרקעין
בחינת השלכות מיסוייות טרם יצירת התחייבות לעסקה, במטרה להבין את חבות המס הצפויה, לבחון פטורים, הקלות, מבנה העסקה וחלופות אפשריות.
מתי נכון לפנות?מומלץ לפנות לייעוץ בשלב מוקדם ככל האפשר, וכמובן לפני חתימה על הסכם מחייב. בשלב זה ניתן לבחון את חבות מס השבח או מס הרכישה הצפויה, את מאפייני הנכס והזכויות, פטורים והקלות רלוונטיים ואת החלופות האפשריות לביצוע העסקה. תכנון שנעשה לאחר החתימה עשוי לצמצם משמעותית את מרחב האפשרויות, ולעיתים הנזק שנוצר בלתי הפיך.
עסקת נדל״ן היא לעיתים אחת הפעולות הכלכליות המשמעותיות ביותר שאדם מבצע במהלך חייו. בין אם מדובר במכירה או רכישה של דירה, מכירת קרקע חקלאית או נחלה, העברה ללא תמורה בתוך המשפחה, קבלת ירושה, חלוקת נכסי עיזבון או עסקה בעלת מבנה מורכב – להשלכות המס עשויה להיות השפעה משמעותית על כדאיות העסקה ואף לפגוע באופן מהותי ברווחיותה.
לכן תכנון מס מקצועי הוא שלב אסטרטגי קריטי בעסקאות נדל״ן. בחינה מוקדמת מאפשרת להבין את התמונה לפני יצירת התחייבות ולבחון כיצד מאפייני העסקה, מועד ביצועה, מבנה הזכויות ונתוני הצדדים עשויים להשפיע על חבות המס.
תכנון מס מוקדם עשוי לאפשר:
- הערכה מוקדמת של מס השבח או מס הרכישה הצפוי
- בחינת פטורים והקלות רלוונטיים
- בחינת חלופות חוקיות למבנה העסקה
- בחינת השלכות של מועד ביצוע העסקה
- זיהוי מוקדם של סוגיות שעלולות ליצור מחלוקות מול רשות המסים ולהוביל לשומות גבוהות, קנסות וריביות.
- קבלת החלטה מתוך תמונה משפטית ומיסויית רחבה יותר
קבעו שיחת ייעוץ
השאירו פרטים ליצירת קשר, או פנו אלינו ישירות:
מה כולל תכנון המס?
ניתוח ראשוני של העסקה
בשלב הראשון נבחן את מאפייני העסקה והשלכותיה המיסויות:
- סוג העסקה – מכירה, רכישה, העברה ללא תמורה (מתנה), ירושה, חלוקת עיזבון או עסקה אחרת.
- מצב הזכויות ואופן רישומן.
- בדיקה היסטורית של עסקאות קודמות המשפיעות על חבות המס.
- נתונים אישיים רלוונטיים של הלקוח על מנת לבחון פטורים והקלות.
- זכויות בנייה ומאפיינים תכנוניים רלוונטיים, ככל שקיימים.
לאחר איסוף הנתונים ניתן להתחיל להעריך את השלכות המס ולבחון את החלופות הקיימות.
תכנון מס רכישה
כאשר מדובר ברכישה נבחנים בין היתר:
- שיעורי מס הרכישה החלים על הרוכש.
- מעמד הרוכש לעניין זכאות להקלות לזכאים על פי דין.
- אופן רכישת הזכויות והשלכותיו המיסויות.
- מועדי העסקה והשלכותיהם על החבות.
המטרה היא להבין את חבות מס הרכישה לפני החתימה, ולא לגלות את עלות המס רק לאחר שבוצעה התחייבות חוזית.
תכנון מס שבח
במכירת נכס נבחנים בין היתר:
- יום ושווי הרכישה המקוריים.
- שווי המכירה.
- הוצאות מוכרות.
- פחת, ככל שהוא רלוונטי.
- קיזוז הפסדים במקרים המתאימים.
- פטורים והקלות ממס שבח.
- חישוב ליניארי, ככל שרלוונטי.
- אפשרות לפריסת השבח.
- מאפיינים תכנוניים של הנכס, כגון זכויות בנייה בלתי מנוצלות.
במקרים המתאימים אנו מבצעים סימולציות של מספר תרחישים על מנת להבין מראש את המשמעות המיסויית של החלופות השונות. ולאחר מכן בוחרים יחד עם הלקוח את החלופה המתאימה ביותר עבורו.
ליווי גם לאחר התכנון
תכנון המס הוא תחילת הדרך. כאשר המשרד מלווה גם את ביצוע העסקה, הליווי נמשך משלב המשא ומתן וההתקשרות החוזית ועד להשלמת העסקה ורישום הזכויות הקנייניות.
השירות יכול לכלול, בהתאם לצורך:
- עריכת שומה עצמית ודיווח למיסוי מקרקעין
- ייצוג בדיוני שומה
- הגשת השגות ותיקוני שומה
- טיפול בפריסת השבח ובהחזרי מס במקרים המתאימים
- ליווי משפטי של העסקה ורישום הזכויות
ניסיון משפטי, מיסויי ושמאי תחת קורת גג אחת
השירות ניתן בהובלת עו״ד שוש מדר (ושמאית מקרקעין), בעלת למעלה מ-25 שנות ניסיון ובכירה לשעבר במיסוי מקרקעין וברשות מקרקעי ישראל.
הניסיון שצברה בתוך רשויות המדינה, לצד הניסיון המשפטי והשמאי, מעניק ללקוחותינו יתרון אמיתי על ידי כך שאנו בוחנים את העסקה מזווית רחבה – לא רק את סכום המס הצפוי או ליווי משפטי חוזי בעסקת מקרקעין, אלא בחינה של מבנה הזכויות, מאפייני הנכס ואופן שבו העסקה והשומה עשויות להיבחן על ידי הרשויות.
- בכירה לשעבר במיסוי מקרקעין
- שמאית מחוזית לשעבר ברשות מקרקעי ישראל
- עורכת דין ושמאית מקרקעין
- למעלה מ־25 שנות ניסיון
שאלות נפוצות
כן, במקרים רבים נכון לפחות לבחון את חבות המס לפני יצירת התחייבות. גם בעסקה שנראית פשוטה עשויים להיות נתונים המשפיעים על מס השבח או מס הרכישה, כגון מספר הנכסים, אופן קבלת הזכויות, הוצאות או זכאות לפטור או להקלה.
ניתן לבחון את חבות המס גם לאחר החתימה, אולם בשלב זה אפשרויות הפעולה מצטמצמות, ולעיתים הנזק כבר בלתי הפיך.
בהחלט כן. איחוד או פיצול בנכס עשויים להיות רלוונטיים לבחינת השלכות המס. לכן, מומלץ לבדוק את הנתונים התכנוניים, הקנייניים והמיסויים לפני ביצוע עסקה.
הסכם ממון עשוי להיות רלוונטי במקרים שבהם קיימת הפרדה רכושית בין בני זוג, אך עצם קיומו של הסכם אינו מבטיח תוצאה מיסויית מסוימת. בבחינת המיסוי עשויים להיבחן גם ההפרדה הרכושית בפועל, מקורות המימון ואופן ההתנהלות.
כן, וזאת הדרך הנכונה לפעול. תכנון מס נכון, שמבוצע עוד לפני החתימה על העסקה, עשוי לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים. כאן נכנס לתמונה עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין – לדעת בדיוק איך לבנות את העסקה כדי למנוע טעויות יקרות.
בעיקר כאשר מדובר בחבות מס משמעותית, מספר נכסים, ירושה או מתנה, זכויות בנייה בלתי מנוצלות, נחלות ומשקים, ריבוי בעלי זכויות, עסקת קומבינציה או אופציה, או כל עסקה שבה קיימות מספר חלופות לביצוע.
מקרים נבחרים מהטיפול שלנו
כל מקרה נבחן בהתאם לנסיבותיו ואין בתוצאות שהושגו במקרה מסוים כדי להעיד על התוצאה במקרה אחר.
מוצג תיק 1 מתוך 2
01 / 02
רכישת קרקע באמצעות חברה נאמנה
עסקת נאמנות מורכבת הסתיימה בהצלחה ובאישור ע״י מיסוי מקרקעין לאחר החלטה בהשגה
מאמרים קשורים
השורה התחתונה שלכם היא המטרה העליונה שלנו
בעסקת מקרקעין, הזמן הנכון לבחון את חבות המס הוא לפני שנוצרת התחייבות. תכנון מוקדם מאפשר להבין את התמונה, לבחון את החלופות ולקבל החלטה מתוך ידיעה רחבה יותר של ההשלכות המשפטיות והמיסויות. פנו אלינו לשיחת היכרות ראשונית ונבחן את העסקה ואת דרך הפעולה המתאימה.
