היסודות בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה),

תשכ״ג–1963

מאת עו"ד שוש מדר, פורסם ביום 10 בפברואר 2026.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ״ג–1963, הוא חוק שמסדיר את המיסוי החל על מכירה ורכישה של זכות במקרקעין (וכן פעולות מסוימות באיגוד מקרקעין)

בישראל. החוק כולל מערכת שלמה של הגדרות, כללים, חריגים ומנגנוני חישוב —המשפיעים באופן ישיר על כדאיות העסקה, על הרווח הכלכלי ועל היכולת להשלים

את רישום הזכויות הקנייניות.

מאמר זה מתמקד ביסודות החוק הקשורים למכירה או רכישה של זכות במקרקעין, בשפה ברורה ומעשית, כדי להבין מה יש לבדוק עוד לפני חתימה על הסכם מכר,

ואיפה עורך דין מיסוי מקרקעין נכנס לתמונה. 

מושגי היסוד בחוק 

הבנת החוק מתחילה בהבנת מושגי היסוד שלו. רק לאחר שמבינים מהו "מקרקעין", מהי "זכות במקרקעין" ומהי "מכירה", ניתן לקבוע אם אירוע מסוים נכנס לגדר

החוק וחייב במס שבח או מס רכישה. 

  1. מקרקעין – החוק מגדיר "מקרקעין" כקרקע בישראל, לרבות בתים, בניינים וכל דבר המחובר אליה חיבור של קבע. החוק אינו חל על מכירות של מקרקעין

בחו"ל.

  2. זכות במקרקעין – "זכות במקרקעין" לעניין החוק היא אחת מאלה: 

• בעלות – החוק אינו מגדיר מהי "בעלות", ולכן הפרשנות נשענת על חוק המקרקעין, הקובע כי בעלות היא מירב הזכויות הניתנות לרכישה במקרקעין 

מסוימים. עם זאת, לא כל זכות קניינית מהווה "זכות במקרקעין" לצורכי מס שבח או מס רכישה. לדוגמה: זכות שימוש וזכות מעבר. 

• חכירה לתקופה העולה על 25 שנה – חכירה היא שכירות ארוכת טווח של מקרקעין. לצורכי החוק חכירה תיחשב "זכות במקרקעין" רק אם תקופתה עולה

על 25 שנים. לתקופת החכירה יש לצרף גם חכירה על ידי "קרוב" כהגדרתו בחוק, לתקופות שהן רצופות או שההפסקה ביניהן אינה עולה על חצי שנה.

בנוסף, יש לצרף כל תקופת הארכה אפשרית (אופציה) המוקנית לחוכר.  המטרה: למנוע ניסיון לעקוף את החוק באמצעות פיצול הסכמים מלאכותי לצורך

התחמקות ממס. 

• הרשאה להשתמש במקרקעי ישראל – כאשר מדובר בהרשאה אשר מבחינה מהותית מאפשרת שימוש לטווח מצטבר של 25 שנים ומעלה, גם אם פורמלית

מדובר בהסכם קצר מועד המתחדש אוטומטית ואינו דורש אישור מחדש, ניתן לראות בה כחכירה ארוכת טווח.

  3.  מכירה – החוק מגדיר "מכירה" בצורה רחבה מאוד, ולא רק מכירה בתמורה. גם העברה, הסבה, הענקה או ויתור על זכות במקרקעין עשויים להיחשב מכירה,

בין בתמורה ובין ללא תמורה, ובין באופן רצוני ובין באופן כפוי. לדוגמה: אב מעביר דירה לבנו במתנה, מדובר במכירה לעניין החוק, וחלה חובת דיווח לרשויות

המס.

דוגמה נוספת: מכירת דירה על ידי כונס נכסים, מדובר במכירה לעניין החוק, וחלה חובת דיווח לרשויות המס, גם אם הדירה נמכרת בניגוד לרצון הבעלים.

  4.  מתי לא מדובר ב"מכירה" – לעניין החוק הורשה אינה מכירה, העברה אגב גירושין אינה מכירה והקניות מסוימות לנאמן, אפוטרופוס, כונס וכו' אינן נחשבות

למכירה. 

  5.  שבח מקרקעין – "שבח" הוא הרווח שנוצר מההפרש שבין "שווי מכירה" ב"יום המכירה" לבין "שווי רכישה" ב"יום הרכישה" במכירה של זכות במקרקעין או זכות

באיגוד מקרקעין.

  6. מס שבח – מס המוטל על השבח שנוצר במכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד במקרקעין בישראל. המס מוטל מכוח חוק מיסוי מקרקעין על המוכר,

בהתאם לשיעורים, פטורים והקלות הקבועים בחוק.

למאמר המלא בנושא מס שבח לחץ כאן 

  7. מס רכישה – מס המוטל על הרוכש במכירת זכות במקרקעין או בפעולה באיגוד במקרקעין. 

למאמר המלא בנושא מס רכישה לחץ כאן 

  8. שומה עצמית – דיווח ראשוני שמגישים הצדדים לעסקה לרשות המיסים במסגרת טופס דיווח על עסקת מקרקעין. במסגרת זו מחשב כל נישום בעצמו את

חבות המס החלה עליו בהתאם להוראות החוק. השומה העצמית מוגשת עד 30 יום ממועד העסקה, והיא משמשת בסיס לפתיחת התיק ולבדיקת העסקה

על ידי המנהל, אשר רשאי לאשרה, לדרוש הבהרות ומסמכים נוספים, או להוציא שומה לפי מיטב השפיטה במקרה שבו נמצא כי קיימים פערים. 

למאמר המלא בנושא עריכת שומה עצמית לחץ כאן 

  9. מקדמה למס שבח – במקרים מסוימים, הרוכש מחויב לשלם מקדמה על חשבון מס השבח שבו חייב המוכר, בשיעורים הקבועים בחוק.

למאמר המלא בנושא מקדמה למס שבח לחץ כאן 

האם חייב ייצוג על ידי עורך דין בכל הליכי השומה מול מיסוי מקרקעין? 

החוק מאפשר ייצוג על ידי עורך דין בכל הליכי השומה. יחד עם זאת, כל מוכר/רוכש רשאי לייצג את עצמו מול משרדי מיסוי מקרקעין.

איפה הקושי ולמה מומלץ בליווי מקצועי? 

על פניו החוק נראה פשוט, אך בפועל מדובר במערכת מורכבת של הוראות חוק, תקנות, פסיקה והוראות ביצוע.

שאלות כמו: מהו יום המכירה? מהו שווי המכירה? איזה פטור חל? אילו הוצאות מותרות בניכוי? ועוד, עשויות לשנות לחלוטין את החבות במס. בעסקאות מורכבות, טעות אחת בפרשנות עלולה לעלות מאות אלפי שקלים. 

במקרים מסוימים, מעבר לתשלום מס גבוה מהנדרש, דיווח שגוי או שומה עצמית לא מדויקת עלולים להביא להטלת קנס גרעון, חיוב בריבית והצמדה, פתיחת הליכי

בירור מול רשויות המס, ואף אובדן זכאות להקלות או לפטורים הקבועים בחוק.

סיכום

חוק מיסוי מקרקעין אינו חוק טכני בלבד, אלא מערכת מורכבת של הגדרות ועקרונות המשפיעים באופן ישיר על תוצאת העסקה.

הבנת מושגי היסוד היא תנאי הכרחי למניעת חשיפות מס מיותרות ומניעת סכסוכים עתידיים עם רשות המיסים.

למאמר המלא בנושא עורך דין במיסוי מקרקעין לחץ כאן