שומה עצמית

ליווי מקצועי בהגשת שומה עצמית למס שבח ולמס רכישה עבור לקוחות פרטיים, יזמים ועורכי דין

שומה עצמית היא אחד השלבים הקריטיים והמשפיעים ביותר בכל עסקת מקרקעין.

מדובר בהצהרה שמגיש מוכר או רוכש של זכות במקרקעין לרשות המיסים, ובה הוא מעריך בעצמו את המס שהוא חייב בו, כמו מס שבח (במכירה) או מס רכישה (ברכישה).

השומה העצמית מהווה חלק מהליך דיווח העסקה לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963.

למרות שהשומה העצמית נתפסת לעיתים כחישוב טכני, בפועל מדובר בפעולה משפטית-פיסקלית מורכבת, הדורשת הבנה מעמיקה של דיני המס, פסיקה, תקדימים ונהלי רשות המסים.

טעות אחת קטנה בחישוב, בפרשנות הדין או בהצגת הנתונים, עלולה לעלות ללקוח עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

במשרד MAS - שוש מדר עורכי דין, בראשות עו"ד שוש מדר (ושמאית מקרקעין), בכירה לשעבר במיסוי מקרקעין וברשות מקרקעי ישראל, עם ניסיון של למעלה מ־25 שנה, אנו מבצעים שומות עצמיות מקצועיות, מדויקות ומבוססות, מתוך מטרה אחת ברורה:

להקטין ולצמצם באופן מירבי את חבות המס של הלקוח ובטח בעסקאות בעלות פוטנציאל מיסויי גבוה.

מהי שומה עצמית?

שומה עצמית היא הבסיס שעליו רשות המסים בוחנת את העסקה.

ככלל, את השומה העצמית יש להגיש בתוך 30 ימים ממועד החתימה על ההסכם , למעט במקרים חריגים.

לאחר הגשתה, רשות המיסים רשאית:

• לאשר את השומה העצמית כפי שהוגשה
• לדחות אותה ולקבוע שומה שונה לפי מיטב השפיטה, בין היתר בשל דיווח שגוי, חוסר במסמכים, פערים לא מוסברים בשווי ועוד

דחיית השומה העצמית עלולה להוביל להוצאת שומה לפי מיטב השפיטה ואף להטלת קנס גירעון.

שומה עצמית נכונה, מנומקת ומגובה במסמכים, מגדילה משמעותית את הסיכוי לאישור השומה ומצמצת חשיפה עתידית למיסוי גבוה יותר.

שומה עצמית בעסקאות מורכבות

בעסקאות מקרקעין מורכבות, כגון: נחלות, נכסים עם זכויות בנייה לא מנוצלות, נכסים שהתקבלו בירושה, ריבוי בעלי זכויות, עסקאות קומבינציה, אופציה, פינוי-בינוי ועוד – השומה העצמית דורשת התייחסות מיוחדת ואינה יכולה להסתמך על חישוב סטנדרטי בלבד.

במקרים אלו נדרש ניתוח משפטי-מיסויי מעמיק של מבנה הזכויות, רכיבי העסקה והשלכות המס, לצד הבנה תכנונית של הנכס ואופן הצגתו בפני רשות המיסים.

הניסיון מלמד כי הצגה נכונה, מנומקת ומדויקת של העסקה כבר בשלב הדיווח, בהתאם לאופן שבו מיסוי מקרקעין בוחן עסקאות בפועל – עשויה להיות ההבדל בין אישור השומה לבין דחייתה.

מה קורה לאחר הגשת שומה עצמית?

1. רשות המיסים בחונת את הדיווח והמסמכים
2. אם השומה מתקבלת, היא מאושרת לבסוף כשומה סופית
3. אם השומה אינה מתקבלת – תישלח שומה לפי מיטב השפיטה (שומה אחרת מטעם הרשות), ואז:

• ניתן להגיש השגה בתוך 30 ימים
• ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה
• ובהמשך, במידת הצורך - ניתן להגיש ערר לבית המשפט

טעויות נפוצות בהגשת שומה עצמית

• חישוב מס שגוי
• אי-הכרה בהוצאות עקב חוסר אסמכתאות
• פער לא מוסבר בין שווי חוזי לשווי שוק
• התעלמות מזכויות בנייה או מרכיבים תכנוניים
• דיווח חסר או שגוי
• יצירת חשד לעסקה מלאכותית

במקרים מסוימים, טעויות אלו עלולות להוביל גם להטלת קנס גירעון.

מה כולל הליווי שלנו בהגשת שומה עצמית

• בדיקה מקיפה של העסקה והנכס
• ניתוח זכויות, היסטוריית הנכס והיבטים תכנוניים
• בחינת שווי רכישה ומכירה
• בדיקת פטורים, הקלות, פריסות וקיזוזים
• ניתוח הוצאות מוכרות והכנת אסמכתאות
• הגשת שומה עצמית מנומקת ומבוססת
• ליווי מול רשות המסים, ככל שיידרש

השומה נבנית מראש מתוך הבנה כיצד רשות המסים בוחנת עסקאות בפועל.

שירות ייעודי לעורכי דין מקרקעין

המשרד מעניק שירותי עריכת שומה עצמית גם לעורכי דין העוסקים בעסקאות מקרקעין, אשר מעוניינים להתמקד בליווי החוזי והמסחרי – ולהותיר את תחום המיסוי בידי מומחה.

העבודה מתבצעת בשיתוף פעולה מקצועי, ומאפשרת לעורך הדין להעניק ללקוח מעטפת מלאה – ללא צורך להתעמק בדיני המס ובפרקטיקה מול מיסוי מקרקעין.

היתרון של MAS  - שוש מדר עורכי דין

עו"ד שוש מדר, בכירה לשעבר במיסוי מקרקעין וברשות מקרקעי ישראל, ושמאית מקרקעין, מביאה שילוב של:

• ניסיון מעשי בטיפול בשומות מורכבות
• היכרות עמוקה עם אופן עבודת רשות המיסים
• הבנה שמאית ותכנונית של נכסים מורכבים

שילוב זה מעניק ללקוחותינו יתרון משמעותי – הן בשלב הדיווח והן בהתנהלות מול הרשות.

לסיכום

שומה עצמית אינה “טופס”, אלא החלטה מיסויית בעלת השלכות כבדות משקל.

הגשה מקצועית ונכונה כבר מהשלב הראשון יכולה לחסוך סכומי כסף משמעותיים ולמנוע הליכים מיותרים ויקרים.

אם אתם עומדים לפני מכירה או רכישה של נכס –

או אם אתם עורכי דין המחפשים גב מיסויי מקצועי -

מומלץ לבצע את השומה העצמית בליווי מנוסה, מדויק ומבוסס.

MAS - שוש מדר עורכי דין

הבית המקצועי למיסוי מקרקעין ועסקאות נדל"ן.