דרכי חישוב של שומה עצמית

דרכי חישוב של שומה עצמית

דרכי חישוב של שומה עצמית במיסוי מקרקעין: מדריך מקיף

שוק הנדל"ן בישראל מתאפיין במורכבות רגולטורית ובחוקים משתנים. אחד התחומים המרכזיים בו מתמודדים בעלי נכסים, רוכשים ומוכרים, הוא מיסוי מקרקעין – ובמרכזו: השומה העצמית. זהו הליך חשוב וחובה חוקית, שמאפשר לנישום לחשב ולהצהיר בעצמו על המס שהוא חייב בו בעסקת מקרקעין, טרם קבלת שומה מטעם רשות המיסים.

במאמר זה נפרט על דרכי חישוב השומה העצמית, הגורמים שיש לקחת בחשבון, והטיפים שיעזרו לכם לבצע את ההליך בצורה נכונה ומושכלת.

מהי שומה עצמית?

שומה עצמית היא חישוב עצמאי של סכום המס על-ידי הצד לעסקה (מוכר או רוכש), במסגרת הצהרתו על עסקה במקרקעין. לפי החוק, על הצדדים להגיש הצהרה לרשות מיסוי מקרקעין תוך 30 יום ממועד החתימה על ההסכם, בצירוף שומה עצמית.

השומה מתבצעת לפי הוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963, ובהתאם לחישוב של:

• מס שבח – למוכר
• מס רכישה – לרוכש

דרכי חישוב שומה עצמית – לפי סוג המס

שומה עצמית של מס שבח

מס שבח מוטל על הרווח שנוצר ממכירת נכס מקרקעין. כדי לחשב את השומה העצמית למס שבח, יש לבצע את השלבים הבאים:

שלבי החישוב:

1. קביעת התמורה – המחיר שהמוכר מקבל בפועל.
2. חישוב עלות הרכישה – כולל המחיר המקורי + הוצאות נלוות כמו שכר טרחה לעו"ד, מס רכישה ששולם, דמי תיווך, אגרות, שיפוצים מוכחים וכו'.
3. חישוב השבח:
   תמורה - עלות רכישה = שבח.
4. בדיקת פטורים / הקלות – לדוגמה: פטור ממכירת דירת מגורים מזכה.
5. חישוב המס – השיעור משתנה בהתאם לשנה, לסוג הנכס ולזכויות המוכר. לרוב מדובר ב-25% מס על השבח הריאלי (לאחר הצמדה למדד).

דוגמה:
מכרתם דירה ב-2,000,000 ש"ח, אותה רכשתם ב-1,200,000 ש"ח, עם הוצאות של 100,000 ש"ח נוספים. השבח = 2,000,000 - (1,200,000+100,000) = 700,000 ש"ח. המס: 25% × 700,000 = 175,000 ש"ח (לפני פטורים).

שומה עצמית של מס רכישה

מס רכישה חל על הרוכש, לפי מדרגות קבועות שמתעדכנות מעת לעת.

שלבי החישוב:

1. קביעת שווי הרכישה – המחיר החוזי בעסקה או שווי השוק (הגבוה מביניהם).
2. סיווג הנכס – דירת מגורים, קרקע, חנות, מגרש וכו'.
3. בדיקת זכאות להקלות / פטורים – לדוגמה: רכישת דירה ראשונה, נכס באזור פיתוח, נכות רפואית.
4. חישוב לפי מדרגות המס – עבור דירת מגורים, המדרגות נעות בין 0% ל-10%.

דוגמה:
רכישת דירה ראשונה בשווי 1,900,000 ש"ח (נתון ל-2025) – המדרגה הראשונה פטורה ממס, והשאר מחויבים לפי מדרגות.

כלים לחישוב שומה עצמית

כדי להקל על החישוב, ניתן להיעזר ב:

• מחשבונים רשמיים באתר רשות המיסים
• מערכת "שומת מקרקעין באינטרנט"
• עורך דין מקרקעין / יועץ מס / רו"ח מוסמך

חשוב מאוד לשמור תיעוד לכל ההוצאות והמסמכים, מאחר ורשות המיסים עשויה לדרוש הוכחות או לבצע שומה לפי מיטב השפיטה אם הנתונים לא משכנעים.

מתי רשות המסים מתערבת?

גם לאחר הגשת שומה עצמית, רשות המסים רשאית לבצע שומה לפי מיטב השפיטה אם היא סבורה שהחישוב לא מדויק, מטעה או חסר.

לדוגמה:

• השמטת הכנסות
• הערכת שווי נמוכה מדי
• אי דיווח על הוצאות שאינן מוכרות

במקרה כזה, הרשות תנפיק שומה משלה, ותיתן לנישום זכות להגיב ולהשיג עליה.

סיכום: כך תגישו שומה עצמית נכונה

דווחו בזמן – תוך 30 יום חישבו את המס בצורה מדויקת
 שמרו אסמכתאות לכל הוצאה
 בדקו אפשרות לפטורים או הקלות
היעזרו באנשי מקצוע במקרה של ספק

הגשת שומה עצמית נכונה אינה רק חובה חוקית – אלא גם דרך להימנע מתקלות, קנסות, והתדיינות מיותרת עם רשויות המס.

שאלות נפוצות

האם ניתן לתקן שומה עצמית לאחר הגשה?
כן, ניתן להגיש תיקון לשומה כל עוד לא הוצאה שומה סופית על ידי הרשות.

מה קורה אם לא מגישים שומה עצמית?
הרשות תוציא שומה לפי מיטב השפיטה, וייתכנו קנסות ועיכובים ברישום העסקה בטאבו.

האם חייבים עורך דין?
לא חובה, אך מאוד מומלץ – במיוחד בעסקאות מורכבות או יקרות.

רוצים לוודא שהשומה שלכם מדויקת?
פנו עוד היום לייעוץ מקצועי וליווי אישי בתהליך השומה העצמית. זהו הצעד החכם ביותר להימנע מהפתעות לא נעימות בעתיד.