דרכי חישוב של שומה עצמית מס שבח

מהי שומה עצמית למס שבח?

שומה עצמית למס שבח היא חישוב עצמי של רווח הון ממכירת נכס נדל"ן, שמגיש בעל הנכס לרשות המיסים במידה והמוכר לא קיבל הערכת שומה מקצועית. הרשות בודקת את השומה ואם היא מדויקת – אין בעיה, ואם היא מוטעית – עלול להיווצר חוסר תשלום מס או קנס.

החישוב הבסיסי – נוסחה

מס שבח = שווי מכירה – מחיר רכישה – הוצאות מותרות – פטורים/זיכויים

לפרט:

1. שווי מכירה

• המחיר בו נמכר הנכס.
• אם לא מכירה בפועל, הערכה לפי שווי מקרקעין.

1. מחיר רכישה

• כמה שילמת על הנכס בעת הקנייה.
• כולל מס רכישה, עלויות משפטיות, הוצאות נלוות.

1. הוצאות מותרות

• שיפוצים שמעלים את ערך הנכס (לא תחזוקה שוטפת).
• עמלות תיווך.
• הוצאות רישום או ניהול מכירה.

1. פטורים וזיכויים

• לדוגמה: פטור למכירת דירה יחידה, פטור על פי תקנות מס שבח.
• קרן השתלמות, מס רכישה קודם וכו’.
• 
  

דוגמה מספרית

נניח:

• מחיר מכירה: 2,000,000 ש"ח
• מחיר רכישה: 1,500,000 ש"ח
• הוצאות מותרות (שיפוצים + תיווך): 100,000 ש"ח
• אין פטורים

חישוב:

מס שבח = 2,000,000 – 1,500,000 – 100,000

מס שבח = 400,000 ש"ח

לאחר מכן מחשבים את שיעור המס לפי מדרגות מס שבח.

צעד נוסף – מילוי טופס השומה העצמית

1. הורד את טופס שומה עצמית למס שבח מאתר רשות המסים.
2. מלא את:

• פרטי הנכס
• פרטי הרוכש והמוכר
• מחיר רכישה ומכירה
• הוצאות מותרות
• חישוב מס לפי הנוסחה

1. צירוף מסמכים:

• חוזי מכר, קבלות על שיפוצים, חשבוניות תיווך.

טיפים חשובים

• תיעוד חשוב: שמור כל קבלה ומסמך רלוונטי.
• שווי נכס לפי מיסוי: לא תמיד שווי המכירה הוא שווי מס. לפעמים צריך להשתמש ב"שווי הוגן" לפי רשות המיסים.
• הגשה בזמן: יש מגבלות זמן להגשת השומה העצמית, בדרך כלל עד 30 יום ממועד המכירה.
• היוועצות מקצועית: אם מדובר בסכומים גבוהים או פטורים מורכבים, כדאי להתייעץ עם יועץ מס או עו"ד נדל"ן.