השגות ודיונים מול מיסוי מקרקעין

ניהול מקצועי של מחלוקות מיסויות מול מנהל מיסוי מקרקעין

בעת ביצוע עסקת מקרקעין בישראל — מכירה, רכישה, בית מגורים עם זכויות בנייה נוספות, העברה ללא תמורה, ירושה, נחלה, קומבינציה, קרקע או דירת מגורים — חלה לרוב חבות במס שבח ו/או במס רכישה.

במקרים רבים, לאחר דיווח השומה העצמית, מנהל מיסוי מקרקעין לא מקבל את השומה העצמית שדווחה ומוציא שומה לפי מיטב שפיטה, שעלולה להיות גבוהה בעשרות ואף מאות אחוזים מהמס האמיתי.

בשלב זה, התנהלות מקצועית מול הרשות היא קריטית.

טעות בניהול ההשגה, בניסוח הטיעונים או בהצגת הנתונים עלולה להפוך שומה שניתן היה להפחית לשומה סופית, חלוטה וגבוהה.

ב־MAS - שוש מדר עורכי דין, בראשות עו״ד שוש מדר (ושמאית מקרקעין), בכירה לשעבר במיסוי מקרקעין וברשות מקרקעי ישראל, אנו מתמחים בניהול השגות, דיונים ותיקוני שומה מול מיסוי מקרקעין, תוך ייצוג מקצועי, אסטרטגי ומבוסס ניסיון.

מתי השומה העצמית תידחה:

שומה עצמית עשויה להידחות ובין היתר, במקרים הבאים:

1. קיימת טעות בפרטי העסקה, נתוני הרכישה או המכירה, כפי שדווח במסגרת הדיווח בעסקה.
2. היעדר אסמכתאות מספקות להוצאות לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין.
3. מחלוקת מול מנהל מיסוי מקרקעין על היקף ההוצאות, כגון עלויות בנייה גבוהות מהמקובל.
4. שווי העסקה המוצהר אינו תואם שווי שוק ולא ניתן הסבר מניח את הדעת לכך.
5. חשש לעסקה מלאכותית או תכנון מס שגוי.
6. היעדר פיצול נכון בין שווי בית המגורים לבין זכויות בנייה
7. עסקאות מורכבות כאשר הפוטנציאל המיסויי של העסקה גבוה:

• נחלות ומשקי עזר
• מגרשים ובתי מגורים עם זכויות בנייה לא מנוצלות
• ירושות
• קומבינציה, אופציה ופינוי בינוי

במקרים אלו, למנהל מיסוי מקרקעין סמכות לקבוע שווי עסקה שונה, לשלול פטורים או להוציא שומה לפי מיטב השפיטה.

השגה על שומה לפי מיטב שפיטה           

מיום שמנהל מיסוי מקרקעין הוציא שומה לפי מיטב שפיטה, לנישום יש 30 ימים להגשת השגה.

קיימת אפשרות להגיש בקשה למנהל ולבקש הארכת מועד להגשת ההשגה, עם נימוקים מתאימים.

יצוין כי הגשת השגה למס שבח ו/או למס רכישה מעכבת את הליכי הגבייה רק לגבי הסכום השנוי במחלוקת. קיימת חובה לשלם את המס בהתאם לשומה העצמית, שאם לא כן יופעלו הליכי אכיפה ועיקולים כנגד הלקוח. לאחר שהמנהל נתן את ההחלטה בהשגה, יתרת המס, אם תהיה, תשולם בתוספת ריבית והצמדה עד ליום התשלום בפועל.

לכן, ניהול נכון של ההשגה, כבר מהשלב הראשון – הוא קריטי.

תיקון שומה – הליך נפרד מהשגה

חשוב לדעת כי תיקון שומה אינו זהה להשגה.

גם לאחר שהוצאה שומה סופית, ואף לאחר תשלום המס, ניתן במקרים מתאימים להגיש בקשה לתיקון שומה, וזאת עד 4 שנים ממועד הוצאת השומה לראשונה. ובמקרים מסוימים אף יותר, במידה וזה עלה בדיווח הראשוני. למשל: הוספת הוצאות מוכרות שלא נכללו בשומה העצמית ושלא היו ידועים באותו מועד, כגון היטל השבחה , דמי רכישה לרמ"י וכד'

איך אנו מנהלים תיקוני שומה, השגות ודיונים מול מיסוי מקרקעין?

הטיפול בהשגה אינו טכני, אלא מהלך משפטי־מיסויי אסטרטגי.

הייצוג כולל, בין היתר:

• ניתוח מלא של נימוקי השומה לפי מיטב השפיטה
• בדיקה מחודשת של השומה העצמית והנתונים שדווחו
• גיבוש עמדה משפטית־מיסויית מבוססת
• שימוש בחוק, בפסיקה והוראות ביצוע
• ניהול דיונים מקצועיים מול מנהל מיסוי מקרקעין
• טיפול בתיקוני שומה, ביטול קנסות והפחתת חיובים

המטרה: הפחתת חבות המס, תיקון טעויות והגעה לתוצאה המיטבית עבור הלקוח.

שירות גם לעורכי דין מקרקעין

המשרד מעניק שירותי השגות וייצוג מול מיסוי מקרקעין גם לעורכי דין העוסקים בעסקאות מקרקעין, המבקשים להתמקד בליווי החוזי והמסחרי ולהותיר את ניהול המחלוקת המיסויית בידי מומחה.

העבודה מתבצעת בשיתוף פעולה מלא, באופן דיסקרטי ומקצועי, ומאפשרת לעורך הדין להעניק ללקוח מעטפת מלאה מקצועית ואחראית.

למה לבחור ב־MAS שוש מדר עורכי דין?

• ניסיון של למעלה מ־25 שנה במיסוי מקרקעין וברשות מקרקעי ישראל
• היכרות עמוקה עם אופן החשיבה של מנהלי מיסוי מקרקעין
• שילוב ייחודי: משפט + מיסוי + שמאות מקרקעין
• ניסיון מוכח בהפחתת שומות, ביטול קנסות ותיקון טעויות

לסיכום

קיבלתם שומה גבוהה?

נדחתה השומה העצמית?

זומנתם לדיון במיסוי מקרקעין?

זה השלב שבו אסור לפעול לבד.

ניהול מקצועי של ההשגה והדיון יכול לחסוך סכומי כסף משמעותיים ולמנוע נזקים מיותרים.

MAS - שוש מדר עורכי דין

הבית המקצועי למיסוי מקרקעין ועסקאות נדל"ן.