מהי שומה עצמית ולמה חשוב להכיר את החוק
מהי שומה עצמית ולמה חשוב להכיר את החוק
מהי שומה עצמית במיסוי מקרקעין ולמה חשוב להכיר את החוק?
בעת ביצוע עסקה במקרקעין בישראל – מכירת נכס, העברת בעלות או פעולה המחייבת תשלום מס – חלה חובה על הצדדים לעסקה להגיש שומה עצמית למיסוי מקרקעין. זהו תהליך קריטי שלא רק מכתיב את גובה המס שישולם, אלא גם משפיע על תקפות העסקה מבחינה משפטית.
במאמר זה נסביר מהי שומה עצמית, מי מחויב להגיש אותה, מה כולל התהליך, ומה הסיכונים באי-עמידה בחוק.
מהי שומה עצמית?
שומה עצמית היא דיווח מקוון או ידני שמגיש הצד לעסקה (המוכר או הרוכש) לרשויות מיסוי מקרקעין, ובו מצהיר על פרטי העסקה, שווי הנכס, המועד, והחישוב העצמי של המס (מס שבח או מס רכישה).
במילים פשוטות – מדובר בדיווח מס חובה על כל עסקה במקרקעין, שבו מגיש השומה מעריך בעצמו את המס המגיע, במקום להמתין לקביעה של פקיד שומה.
מי מחויב להגיש שומה עצמית?
החוק קובע שכל צד לעסקת מקרקעין (מוכר או רוכש) חייב בהגשת שומה עצמית. במרבית המקרים זה נעשה באמצעות עורך דין מייצג, שמגיש את הדיווח המקוון למשרד מיסוי מקרקעין.
במקרים מיוחדים, כמו העברה ללא תמורה, ירושה או תביעות חלוקה, גם אז יש להגיש שומה עצמית תוך צירוף מסמכים תומכים.
מתי יש להגיש את השומה העצמית?
בהתאם לסעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963, חובה להגיש שומה עצמית תוך 30 יום ממועד החתימה על ההסכם או מיום היווצרות החבות במס.
אי עמידה בלוח הזמנים עשויה להוביל לקנסות, ריבית, ולעיכובים ברישום הזכויות בטאבו.
כיצד מגישים שומה עצמית?
- איסוף מסמכים – הסכם מכר, נסח טאבו, פרטי הצדדים, אישורים רלוונטיים.
- הזנת נתונים במערכת מקוונת של רשות המסים (באמצעות מערכת "שירת המיסים").
- חישוב המס – בהתאם לפטורים, שיעורי מס, זכאויות שונות.
- הפקת שובר תשלום ותשלום המס (אם נדרש).
- שליחת הדיווח בצירוף המסמכים.
במידת הצורך, רשאי פקיד שומה לבצע ביקורת ולהוציא שומה לפי מיטב השפיטה – אם יש פער בין הנתונים לדין.
מה ההבדל בין שומה עצמית לשומה סופית?
- שומה עצמית: הדיווח הראשוני שנעשה על ידי הנישום.
- שומה סופית: יכולה להיות תוצאה של קבלת השומה העצמית ע"י רשות המסים או לאחר תיקון/בדיקה/ערעור.
אם השומה העצמית לא מתקבלת – יישלח למוכר או לרוכש מכתב כוונה לשומה שונה, והוא יוכל להגיב או לערער.
סנקציות על אי הגשת שומה עצמית
אי הגשת שומה עצמית או הגשה באיחור עלולים לגרור:
- קנסות מנהליים
- ריבית והצמדה
- עיכוב ברישום הנכס בטאבו
- חשיפה לביקורת של רשות המסים
- אובדן זכויות להקלות מס כמו פטורים לדירה יחידה
האם ניתן להיעזר באיש מקצוע?
בהחלט. מומלץ להיעזר בעו"ד מיסוי מקרקעין או רו"ח מוסמך, בעלי ניסיון בשומות ודיווחים לרשות המסים. טיפול מקצועי עשוי להוביל להקטנת החבות במס ולעמידה מלאה בדרישות החוק.
סיכום
שומה עצמית היא לא רק טופס – היא אבן יסוד בתהליך דיווח העסקה, חישוב המס ועמידה בדרישות החוק בישראל. חשוב מאוד לפעול בתוך לוחות הזמנים, להקפיד על דיוק, ולשקול ליווי מקצועי לצורך חיסכון משמעותי והתנהלות נכונה מול הרשויות.
