מחלקת הנדל״ן
ייצוג בעסקאות מכר ורכישה
ליווי משפטי־מיסויי בעסקאות מקרקעין – משלב הבדיקות המקדימות ותכנון העסקה, דרך ניהול המשא ומתן ועריכת ההסכם ועד לדיווח, השלמת העסקה ורישום הזכויות.
מתי נכון לפנות?מומלץ לפנות לעורך דין עוד בשלב שבו נשקלת העסקה ולפני חתימה על מסמך מחייב כלשהו. בשלב זה ניתן לבחון את מצב הזכויות בנכס, הסיכונים המשפטיים, חבות המס הצפויה, תנאי העסקה והמסמכים הקיימים – ולנהל את המשא ומתן כאשר התמונה המלאה נמצאת בפני הלקוח.
רכישה או מכירה של נכס היא אחת הפעולות המשפטיות והכלכליות המשמעותיות שאדם מבצע במהלך חייו.
עסקת מקרקעין אינה מסתכמת בעריכת חוזה. כל החלטה הנוגעת למבנה העסקה, תנאי התשלום, מצב הזכויות, המצב התכנוני של הנכס והיבטי המיסוי עשויה להשפיע על התוצאה המשפטית והכלכלית של העסקה.
לכן הליווי מתחיל בבדיקת העסקה והנכס, ממשיך במשא ומתן ובעריכת ההסכם, וכולל את הטיפול הנדרש עד להשלמת העסקה ורישום הזכויות.
קבעו שיחת ייעוץ
השאירו פרטים ליצירת קשר, או פנו אלינו ישירות:
אילו עסקאות אנחנו מלווים?
המשרד מעניק ליווי משפטי, בין היתר, ב:
- רכישה ומכירה של דירות יד שנייה.
- רכישת דירות מקבלן.
- בתים צמודי קרקע.
- קרקעות ומגרשים.
- קרקע חקלאית.
- נכסים מסחריים.
- נכסים שהתקבלו בירושה.
- עסקאות של תושבי חוץ.
- נחלות ומשקי עזר.
- עסקאות קומבינציה.
- עסקאות אופציה.
- נכסים בעלי מורכבות רישומית או משפטית.
- עסקאות מורכבות נוספות בהתאם לנסיבות.
מה כולל הליווי בעסקת מקרקעין?
בדיקות מקדימות לפני יצירת התחייבות
לפני חתימה על ההסכם נבחנים, בהתאם לסוג הנכס והעסקה:
- אופן רישום הזכויות: טאבו, רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת או גורם רלוונטי אחר
- בעלי הזכויות בנכס
- שעבודים, עיקולים, הערות אזהרה והתחייבויות
- מסמכים רלוונטיים
- היבטים תכנוניים ומצב הבנייה, ככל שרלוונטי
- סוגיות הנוגעות להיטל השבחה, ככל שנדרש
- הערכת מס שבח ומס רכישה צפויים בהתאם לנתוני הצדדים לעסקה
- סוגיות מיוחדות הנוגעות לנכס או לצדדים לעסקה
ניהול משא ומתן וגיבוש תנאי העסקה
לאחר בחינת הנתונים, אנו מלווים את המשא ומתן ופועלים לגיבוש מבנה העסקה והתנאים שיגנו על האינטרסים של הלקוח. בין היתר נבחנים:
- התמורה ולוחות התשלומים
- התחייבויות הצדדים ותנאים מתלים
- בטוחות ומנגנוני הגנה
- מועד מסירת החזקה
- הפרות הסכם
- פיצויים וסעדים
- התנאים הנדרשים להשלמת רישום הזכויות
עריכת ההסכם
הסכם המקרקעין נערך בהתאם למאפייני העסקה, לתנאים שגובשו במסגרת המשא ומתן ולצרכים של הלקוח ולא כתבנית אחידה. במסגרת עריכת ההסכם נבחנים גם היבטי המיסוי הרלוונטיים לעסקה.
מיסוי מקרקעין כחלק מהעסקה
אחד היתרונות המרכזיים של משרדנו הוא היכולת לשלב את הליווי המשפטי של העסקה עם הטיפול במיסוי מקרקעין. עוד לפני החתימה ניתן, בהתאם למקרה, לבחון:
- מס שבח צפוי למוכר
- מס רכישה צפוי לרוכש
- פטורים והקלות
- הוצאות ורכיבים שונים המשפיעים על חבות המס
- חלופות אפשריות
- סימולציות מס לפי תרחישים שונים
ליווי עד להשלמת העסקה ורישום הזכויות
הליווי אינו מסתיים במועד חתימת ההסכם. בהתאם לעסקה, הטיפול עשוי לכלול:
- דיווח העסקה למיסוי מקרקעין
- טיפול במסמכים ובאישורים הנדרשים
- מעקב אחר ביצוע לוחות התשלומים
- רישום הערת אזהרה או בטוחה אחרת
- ליווי מסירת או קבלת החזקה בנכס
- קבלת האישורים הנדרשים להעברת הזכויות
- השלמת רישום הזכויות
משרד MAS – שוש מדר עורכי דין בהובלת עו״ד שוש מדר (ושמאית מקרקעין), בעלת למעלה מ-25 שנות ניסיון, בכירה לשעבר במיסוי מקרקעין וברשות מקרקעי ישראל, מעניק ללקוחותיו מעטפת משפטית ומיסויית רחבה בתחום הנדל״ן.
הניסיון שצברה עו״ד שוש מדר בתוך רשויות המדינה, לצד ניסיונה המשפטי והשמאי, מאפשר למשרד לבחון עסקאות וסוגיות מס מזווית רחבה ולהכיר גם את האופן שבו עסקאות, זכויות ושומות נבחנות על ידי הרשויות.
- בכירה לשעבר במיסוי מקרקעין
- שמאית מחוזית לשעבר ברשות מקרקעי ישראל
- עורכת דין ושמאית מקרקעין
- למעלה מ־25 שנות ניסיון
שאלות נפוצות
מומלץ לפנות עוד לפני חתימה על מסמך מחייב, גם ברכישה וגם במכירה. בשלב זה ניתן לבצע את הבדיקות המקדימות, לבחון את היבטי המיסוי ולנהל את המשא ומתן לפני שנוצרה התחייבות כלפי הצד השני.
כן. במסגרת הליווי ניתן להעריך מראש את חבות מס השבח או מס הרכישה, לבחון פטורים והקלות רלוונטיים וסוגיות מיסוי נוספות בהתאם לעסקה.
הבדיקות משתנות בהתאם לסוג הנכס ולעסקה, ויכולות לכלול בין היתר את מצב הזכויות והרישום, שעבודים והערות, היבטים משפטיים, תכנוניים ומיסויים, וסוגיות נוספות הרלוונטיות לעסקה.
כן. הליווי יכול לכלול בחינת זכויות היזם, זהות היזם והקבלן, הסכם המכר והמסמכים הנלווים, הערות ושינויים להסכם, בחינת מנגנוני התשלום והבטוחות וליווי עד לקבלת הדירה ולהשלמת רישום הזכויות.
כן. המשרד מעניק למשקיעים ליווי משפטי ומיסויי במגוון היבטים: לרבות רכישה ומכירה של נכסים, תכנון מס בהחזקה של מספר נכסים, נכסי יוקרה, רכישת קרקעות ויזמות, וכן ליווי משפטי שוטף של נכסים, לרבות עריכת הסכמי שכירות למגורים ולמסחר.
מקרים נבחרים מהטיפול שלנו
כל מקרה נבחן בהתאם לנסיבותיו ואין בתוצאות שהושגו במקרה מסוים כדי להעיד על התוצאה במקרה אחר.
מוצג תיק 1 מתוך 2
01 / 02
עסקת מכר 2 בתי מגורים + זכויות בנייה
עסקה על קרקע בשטח של כ-2.5 דונם שהסתיימה בפשרה מול מיסוי מקרקעין בשלב השגה ותיקון שומה, לרבות פריסת מס שבח והחזר של כ-300,000 ₪ שקוזז מהשומה
השורה התחתונה שלכם היא המטרה העליונה שלנו
עומדים למכור או לרכוש נכס? עסקת מקרקעין מתחילה הרבה לפני החתימה על ההסכם ומסתיימת רק לאחר שהזכויות נרשמו והעסקה הושלמה. פנו אלינו לשיחת היכרות ראשונית ונבחן את הנכס, את מבנה העסקה ואת דרך הפעולה המתאימה.
