מחלקת הנדל״ן
נחלות ומשקי עזר
ליווי משפטי ומיסויי במכירה, רכישה והעברת זכויות בנחלות ובמשקי עזר – משלב בחינת הזכויות והמצב התכנוני, דרך תכנון המס והטיפול מול רשות מקרקעי ישראל ועד לעריכת ההסכם, השלמת העסקה ורישום הזכויות.
מתי נכון לפנות?מומלץ לפנות כבר בשלב שבו נשקלת מכירה או רכישה של נחלה או משק עזר, ועוד לפני חתימה על זיכרון דברים או התחייבות חוזית אחרת.
בעסקאות מסוג זה יש לבחון את מבנה הזכויות, אופן הרישום, ההסכמים מול רשות מקרקעי ישראל והאגודה, השימושים הקיימים בנכס, זכויות הבנייה, חבות המס הצפויה והתשלומים שעשויים לחול במסגרת העברת הזכויות. בחינה מוקדמת עשויה להשפיע הן על כדאיות העסקה והן על תנאיה ועל התמורה שתישאר בידי הצדדים לאחר השלמתה.
עסקת נחלה אינה עסקת מקרקעין רגילה
עסקת נחלה או משק עזר היא עסקה מורכבת, רגישה ובדרך כלל בעלת שווי משמעותי, כאשר הנכס עשוי לכלול שילוב של בתי מגורים, שטחים חקלאיים, זכויות בנייה, מבנים ושימושים נוספים.
גם אופן החזקת הזכויות אינו אחיד. בהתאם לנכס וליישוב, הזכויות עשויות להיות מסודרות באמצעות חוזה חכירה ישיר, הסכם משבצת או הסדר משפטי אחר מול רשות מקרקעי ישראל.
משמעות הדבר היא שלפני ביצוע עסקה בנחלה לא די לבדוק נסח או את הסכם המכר. יש להבין מה בדיוק נמכר ומכוח איזו זכות, להבין האם קיימות מגבלות ומה נדרש לצורך השלמת העברת הזכויות מול הגופים הרלוונטיים.
קבעו שיחת ייעוץ
השאירו פרטים ליצירת קשר, או פנו אלינו ישירות:
מה חשוב לבדוק, בין היתר, לפני מכירה או רכישה של נחלה?
המצב התכנוני והשימושים הקיימים
יש לבחון את המבנים והשימושים הקיימים בנחלה, זכויות הבנייה, היתרים ושימושים שאינם מוסדרים.
בנוסף, יש לבדוק חובות, שעבודים והתחייבויות מול רמ״י וגופים נוספים, ככל שקיימים.
תשלומים לרשות מקרקעי ישראל
בהעברת זכויות בנחלה עשויים לחול תשלומים לרמ״י בהתאם למבנה הזכויות ולהסדר החל. בהעברת זכויות בנחלה הוראות רמ״י כוללות כיום מנגנונים של דמי רכישה ודמי הסכמה במסגרת העברת זכויות. במשקי עזר חלים כללים אחרים.
בנוסף יש לבחון בין היתר את זהות בעלי הזכויות, מקור הזכויות ואופן רישומן, חוזי חכירה והסכמים רלוונטיים, אישורי זכויות, האגודה השיתופית, וכן עיקולים ומשכונות והתחייבויות אחרות.
מיסוי בעסקאות נחלות ומשקים
היבט המיסוי בעסקאות נחלות הוא מהמורכבים והמשמעותיים בעסקה, ועשוי להשפיע באופן מהותי על כדאיותה ועל התמורה שתיוותר בידי הצדדים.
בהתאם לנסיבות עשויים להתעורר, בין היתר:
- מס שבח.
- מס רכישה.
- היטל השבחה.
- תשלומים לרשות מקרקעי ישראל.
- סוגיות מע״מ במקרים מסוימים.
- סוגיות הנוגעות לזכויות בנייה ולרכיבי שווי שונים בנכס.
בעסקת נחלה עשויה להיות חשיבות להבחנה בין חלקת המגורים לבין השטחים החקלאיים, לניתוח זכויות הבנייה, לבדיקת הוצאות וניכויים מותרים ולבחינת פטורים והקלות אפשריים.
תכנון מס מוקדם עשוי לאפשר לבחון חלופות ולהיערך לחבויות המס הצפויות עוד לפני יצירת התחייבות, וכן לצמצם חשיפות ומחלוקות בהמשך.
העברת זכויות מול רשות מקרקעי ישראל
השלמת העסקה בנחלה אינה מסתיימת בחתימה על הסכם המכר.
במסגרת העברת הזכויות עשוי להידרש טיפול מול רשות מקרקעי ישראל, האגודה השיתופית וגופים נוספים.
רמ״י קובעת תנאים הנוגעים, בין היתר, לחובות לרשות, שימושים לא מוסדרים, עיקולים ושעבודים, חוזי חכירה והסדרת תשלומים. בנחלות קיימים גם כללים ייעודיים הנוגעים למבנה הזכויות ולהסדרים נוספים החלים על הנחלה.
לכן נכון לזהות כבר לפני חתימת העסקה אילו פעולות נדרשות לצורך השלמת העברת הזכויות.
העברה בין־דורית, ירושה והעברה בתוך המשפחה
נחלות ומשקים מעוררים לא פעם גם סוגיות משפחתיות ובין־דוריות – למשל בעקבות פטירת בעל הזכויות, שאלות הנוגעות לבן ממשיך או רצון להסדיר את המשך החזקת הזכויות במשפחה.
הכללים במקרים אלה אינם זהים לעסקת מכר רגילה, ויש לבחון יחד את הוראות רשות מקרקעי ישראל והאגודה, מבנה הזכויות, המסמכים המשפחתיים והשלכות המס.
משרד MAS – שוש מדר עורכי דין בהובלת עו״ד שוש מדר (ושמאית מקרקעין), בעלת למעלה מ-25 שנות ניסיון, בכירה לשעבר במיסוי מקרקעין וברשות מקרקעי ישראל, מעניק ללקוחותיו מעטפת משפטית ומיסויית רחבה בעסקאות נחלות ומשקים.
הניסיון שצברה עו״ד שוש מדר מתוך רשות מקרקעי ישראל, לצד ניסיונה במיסוי מקרקעין והכשרתה כשמאית מקרקעין, מאפשר למשרד לבחון את העסקה מזווית רחבה – מבנה הזכויות, הרישום, התכנון, השווי, המיסוי וההתנהלות מול הרשויות.
- בכירה לשעבר במיסוי מקרקעין
- שמאית מחוזית לשעבר ברשות מקרקעי ישראל
- עורכת דין ושמאית מקרקעין
- למעלה מ־25 שנות ניסיון
שאלות נפוצות
לא. בעסקת נחלה עשויים להיות מעורבים רכיבי זכויות שונים, חלקות, זכויות בנייה, רשות מקרקעי ישראל והאגודה השיתופית, לצד היבטי מיסוי ותשלומים שאינם קיימים בהכרח בעסקת דירה רגילה.
שימושים שאינם מוסדרים עשויים לעכב את העברת הזכויות. רשות מקרקעי ישראל קובעת כי העברת זכויות תאושר רק לאחר הסדרת השימושים בהתאם להחלטות ולנהלים הרלוונטיים.
לא. מדובר בסוגי זכויות שונים שעליהם עשויים לחול הסדרים שונים בכל הנוגע לבנייה, היוון, תשלומים והעברת זכויות. לכן יש לבחון תחילה מהו מעמדו המשפטי של הנכס ולא להניח שכל נכס המצוי במושב מטופל לפי אותם כללים.
קיימים כללים ייעודיים להעברת זכויות בנחלה לקרובים ובעקבות פטירה. השלכות ההעברה תלויות בין היתר במבנה הזכויות, בזהות מקבל הזכויות, בהסדרים החלים מול הגופים הרלוונטיים ובהיבטי המס. לכן נכון לבחון את המקרה לפני ביצוע פעולה או חתימה על הסכם.
השורה התחתונה שלכם היא המטרה העליונה שלנו
עומדים למכור או לרכוש נחלה או משק עזר? בעסקה שבה הזכויות, התכנון והמיסוי שלובים זה בזה, חשוב להבין את התמונה המלאה לפני יצירת התחייבות. פנו אלינו לשיחת היכרות ראשונית ונבחן את הזכויות, את הנכס, את חבות המס ואת הדרך הנכונה לביצוע העסקה.
