מיסוי מקרקעין

שומה עצמית היא הבסיס שעליו רשות המסים בוחנת את העסקה. ככלל, את השומה העצמית יש להגיש בתוך 30 ימים מיום העסקה, למעט במקרים חריגים. לאחר הגשתה, רשות המסים רשאית לאשר את השומה העצמית כפי שהוגשה או לדחות אותה ולקבוע שומה שונה לפי מיטב שפיטה.

לאחר הגשת השומה העצמית, רשות המסים בוחנת את השומה ואם היא מתקבלת, היא מאושרת לבסוף כשומה סופית. אם השומה אינה מתקבלת תישלח שומה לפי מיטב שפיטה, בין היתר בשל דיווח שגוי, חוסר במסמכים, פערים לא מוסברים בשווי העסקה, יצירת חשד לעסקה מלאכותית ועוד. במקרים מסוימים השומה לפי מיטב השפיטה מלווה בהטלת קנס גירעון.

מדובר בשני הליכים שונים. מיום שמנהל מיסוי מקרקעין הוציא שומה לפי מיטב שפיטה, לנישום יש 30 ימים להגשת השגה, ובמקרים מסוימים ניתן להגיש בקשה להארכת מועד, עם נימוקים מתאימים.

תיקון שומה אינו זהה להשגה – גם לאחר שהוצאה שומה סופית, ואף לאחר תשלום המס, ניתן במקרים מתאימים להגיש בקשה לתיקון, ככלל, בתוך ארבע שנים ממועד קבלת השומה.

כן, במקרים המתאימים. לדוגמה, אם לאחר קביעת השומה התגלו נתונים או הוצאות שעשויים להשפיע על החבות, למשל היטל השבחה, ניתן לבחון בקשה לתיקון השומה, בכפוף לעילות ולמועדים הקבועים בחוק. במקרים אחרים ההחזר יכול לנבוע גם ממנגנוני מס נוספים, כגון פריסת השבח.

פריסת מס שבח מאפשרת, בכפוף לתנאים הקבועים בחוק, לחשב את המס על השבח הריאלי כאילו נצמח בחלקים שנתיים שווים על פני תקופה של עד ארבע שנות מס או תקופת הבעלות בנכס, לפי הקצרה מביניהן. החישוב נעשה בהתחשב בנתוניו האישיים של המוכר בשנות הפריסה, ולכן במקרים המתאימים הוא עשוי להפחית את חבות המס.

חובת הדיווח על עסקת מקרקעין היא ככלל בתוך 30 ימים מיום העסקה. איחור בדיווח עשוי לגרור קנסות והפעלת הליכי אכיפה, ולכן כאשר מתגלה עסקה שלא דווחה במועד יש לבחון את נסיבות המקרה ולהסדיר את הדיווח מול משרד מיסוי מקרקעין הרלוונטי, לרבות בחינת החבות, הריבית, ההצמדה והקנסות ככל שחלים.

כדאי במיוחד כאשר קיימת חבות מס משמעותית, שומה שנויה במחלוקת, עסקה שלא דווחה במועד, נכס שהתקבל בירושה או במתנה, מספר בעלי זכויות, זכויות בנייה או עסקה בעלת מבנה מורכב.

בעסקאות מסוג זה, בחינה משולבת של מבנה הזכויות, תנאי העסקה והשלכות המס כבר בשלב מוקדם מאפשרת לזהות סוגיות משמעותיות, לבחון חלופות ולתכנן את הדיווח והטיפול מול רשות המסים בהתאם למאפייני המקרה.