מחלקת הנדל״ן
רישום ותיקון בתים משותפים
ליווי משפטי ברישום בית משותף ובתיקון צו בית משותף – משלב בדיקת המצב הקנייני והרישומי, דרך הכנת המסמכים, תיאום עם בעלי המקצוע הרלוונטיים לרישום ועד להגשת הבקשה והשלמת הרישום.
מתי נכון לפנות?מומלץ לפנות כאשר בניין טרם נרשם כבית משותף, כאשר נדרש להשלים את רישום הדירות כיחידות נפרדות, או כאשר הרישום הקיים אינו משקף את המצב שאותו מבקשים לרשום – למשל בעקבות הרחבת דירה, שינוי בשטחים, בהצמדות או בזכויות אחרות בבית המשותף.
מהו רישום בית משותף?
רישום בית משותף הוא הליך שבמסגרתו בניין נרשם בפנקס הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין.
במסגרת הרישום מוגדרות הדירות כתתי־חלקות נפרדות, נקבעים החלקים ברכוש המשותף וההצמדות לדירות, כגון חניות, מחסנים או שטחים אחרים, בהתאם למסמכי הרישום.
מסמכי היסוד של הבית המשותף כוללים, בין היתר, את צו הרישום, התשריט והתקנון, ככל שנרשם תקנון מוסכם. בהיעדר תקנון רשום, חל התקנון המצוי הקבוע בחוק המקרקעין.
קבעו שיחת ייעוץ
השאירו פרטים ליצירת קשר, או פנו אלינו ישירות:
למה חשוב לרשום בית משותף?
- הסדרת זכויות קנייניות מלאות – ללא רישום, הזכויות על הנכס הן חוזיות בלבד. הרישום הופך אותן לזכויות קניין מלאות.
- הגדרת ההצמדות והרכוש המשותף – במסגרת הרישום נקבעים, בין היתר, החלק היחסי ברכוש המשותף והצמדות כגון חניות, מחסנים ושטחים נוספים.
- ביצוע פעולות בנכס – רישום מסודר עשוי להקל על ביצוע עסקאות, רישום משכנתה והעברת זכויות ביחס לדירה המסוימת.
- בהירות – צו הבית המשותף, התשריט והתקנון מאפשרים להבין בצורה ברורה יותר את מבנה הזכויות בבניין.
- השבחת ערך הנכס – דירה בבניין מוסדר נמכרת מהר יותר, נחשבת בטוחה יותר משפטית, ולעיתים נמכרת במחיר גבוה יותר.
- מסגרת לניהול הבית המשותף – התקנון החל על הבית מסדיר סוגיות הנוגעות לניהול הרכוש המשותף, החובות והזכויות של בעלי הדירות.
תשריט הבית המשותף
לצורך הרישום נדרש תשריט המתאר את המבנה, היחידות, הרכוש המשותף וההצמדות בהתאם לדרישות, ותוקפו מוגבל בזמן בהתאם להוראות הדין.
התשריט נערך ונחתם על ידי בעל מקצוע מוסמך בהתאם לדין ולנוהל הרלוונטי, ואנו פועלים בתיאום עם המודד, האדריכל או בעל המקצוע המתאים לצורך התאמת התשריט למסמכים המשפטיים ולרישום המבוקש.
תקנון הבית המשותף
במסגרת הרישום ניתן, במקרים המתאימים, לקבוע תקנון מוסכם המסדיר סוגיות הנוגעות לזכויות ולשימוש בבית המשותף, בכפוף לדין ולהסכמות הנדרשות. כאשר לא נרשם תקנון מוסכם, חל התקנון המצוי הקבוע בחוק המקרקעין.
הגשת הבקשה והשלמת הרישום
לאחר השלמת המסמכים מוגשת הבקשה לרישום הבית המשותף ללשכת רישום המקרקעין.
במסגרת הטיפול עשויות להתקבל דרישות להשלמות או תיקונים, ויש לטפל בהן עד לקבלת צו הרישום והשלמת ההליך.
כיום ניתן להגיש בקשות לרישום בית משותף גם באופן מקוון באמצעות עורך דין בעל כרטיס חכם.
תיקון צו בית משותף
גם לאחר שבניין נרשם כבית משותף, עשוי להיווצר צורך לעדכן את הרישום.
תיקון צו בית משותף עשוי להידרש, בין היתר, כאשר חל שינוי במבנה או בזכויות הרשומות, כגון:
- הרחבת דירה
- שינוי בשטח של תת־חלקה
- העברת הצמדה ו/או שטח בין דירות
- שינוי בהצמדות כגון חניה, מחסן או שטח אחר
- שינויים ברכוש המשותף
- התאמת התשריט למצב הקיים
- תיקון פרטים או אי־התאמות בצו הקיים
הבקשה לתיקון צו בית משותף והמסמכים הנדרשים משתנים בהתאם לסוג התיקון. במקרים המתאימים עשויים להידרש, בין היתר, תשריט מתוקן, תקנון מתוקן, אישורים רלוונטיים, אגרות והסכמות או הודעות לבעלי זכויות.
הדרישה להסכמות אינה זהה בכל תיקון. לכן, לפני עריכת הבקשה יש לבחון את סוג השינוי, את הזכויות המושפעות ואת הוראות הדין והנוהל החלות על המקרה.
בית משותף על מקרקעי רשות מקרקעי ישראל
כאשר הבניין נמצא על מקרקעין המנוהלים על ידי רשות מקרקעי ישראל, עשוי להידרש גם טיפול מול רמ״י במסגרת הרישום או התיקון.
רמ״י מפעילה הליך ייעודי לרישום, תיקון וביטול צו בית משותף, ובמקרים הרלוונטיים יש להמציא לרשות את המסמכים והאישורים הנדרשים כחלק מההליך.
מה כולל הטיפול שלנו?
- בדיקת מצב הרישום והזכויות הקיימות
- בחינת צו, תקנון ותשריט קיימים, ככל שישנם
- איתור חסמים ואי־התאמות
- גיבוש מבנה הרישום או התיקון הנדרש
- הכנת הבקשות והמסמכים הנדרשים לרישום או לתיקון
- תיאום עם מודד, אדריכל ובעלי מקצוע רלוונטיים, ככל שנדרש
- טיפול בתקנון הבית המשותף, ככל שנדרש
- טיפול בהסכמות ובהודעות לבעלי זכויות, בהתאם למקרה
- טיפול מול רשות מקרקעי ישראל, ככל שנדרש
- הגשת הבקשה ללשכת רישום המקרקעין
- טיפול בדרישות והשלמות במהלך ההליך
- ליווי עד לקבלת צו הרישום או צו התיקון, בהתאם להיקף הטיפול
משרד MAS - שוש מדר עורכי דין בהובלת עו״ד שוש מדר (ושמאית מקרקעין), בעלת למעלה מ-25 שנות ניסיון, בכירה לשעבר במיסוי מקרקעין וברשות מקרקעי ישראל, מעניק ללקוחותיו ליווי בהליכי רישום והסדרת זכויות במקרקעין.
בהליכי רישום ותיקון בתים משותפים עשויים להיפגש היבטים קנייניים, תכנוניים, רישומיים ומיסויים. השילוב בין ניסיונה המשפטי של עו״ד שוש מדר, הכשרתה כשמאית מקרקעין וניסיונה ברשות מקרקעי ישראל ובמיסוי מקרקעין מאפשר למשרד לבחון את התמונה הרחבה ולטפל גם במקרים שבהם הרישום אינו הליך טכני בלבד.
- בכירה לשעבר במיסוי מקרקעין
- שמאית מחוזית לשעבר ברשות מקרקעי ישראל
- עורכת דין ושמאית מקרקעין
- למעלה מ־25 שנות ניסיון
שאלות נפוצות
בית משותף הוא בית שנרשם בפנקס הבתים המשותפים, כאשר הדירות שבו רשומות כתתי־חלקות נפרדות ולצדן מוגדרים הרכוש המשותף וההצמדות בהתאם לצו, לתשריט ולתקנון.
ניתן לבדוק את מצב הרישום בלשכת רישום המקרקעין ולהזמין את מסמכי תיק הבית המשותף.
כאשר הרישום אינו תואם למצב הקיים, למשל בעקבות הרחבת דירה, שינוי שטחים, שינוי הצמדות או שינוי אחר בזכויות או במבנה הבית המשותף. יש לבחון האם נדרש תיקון של הצו.
לא בהכרח. דרישת ההסכמה תלויה בסוג התיקון ובזכויות המושפעות ממנו. לכן יש לבחון את התיקון הספציפי לפני הגשת הבקשה.
לא. כאשר לא נרשם תקנון מוסכם, חל התקנון המצוי הקבוע בחוק המקרקעין. במקרים שבהם רוצים להסדיר הוראות מיוחדות ביחס לבית המשותף ניתן לבחון רישום תקנון מוסכם, בכפוף לדין.
אין זמן אחיד. משך ההליך תלוי במצב הרישומי והפיזי של הנכס, מורכבות התשריט, מספר בעלי הזכויות, הצורך בהסכמות או באישורים נוספים, מעורבות של גופים שונים והאם מתקבלות דרישות לתיקון או להשלמת מסמכים.
שירותים קשורים
השורה התחתונה שלכם היא המטרה העליונה שלנו
הבניין טרם נרשם כבית משותף או שהצו הקיים אינו משקף את המצב שאותו נדרש לרשום? ככל שהרישום מורכב יותר ומעורבים בו מספר בעלי זכויות וגופים שונים, חשוב לנהל את התהליך באופן מסודר כבר מהשלב הראשון. פנו אלינו לשיחת היכרות ראשונית ונבחן את מצב הרישום, את המסמכים הקיימים ואת הפעולות הנדרשות לרישום או לתיקון הבית המשותף.
