הגשת השגה על שומת מנהל מיסוי מקרקעין

מאת עו"ד שוש מדר, פורסם ביום 19 בפברואר 2026.



בעת ביצוע עסקת מקרקעין בישראל נוצרת לרוב חבות במס שבח ובמס רכישה, למעט עסקאות הפטורות ממס על פי חוק מיסוי מקרקעין או עסקאות שאינן נכנסות

לגדר "מכירה" כהגדרתה בחוק, כגון הורשה.

עם הדיווח על העסקה, מחויבים הצדדים להגיש למנהל מיסוי מקרקעין שומה עצמית בתוך 30 ימים ממועד חתימת הסכם המכר. 

כאשר הצד לעסקה הוא המוכר, עליו להגיש שומה עצמית למס שבח. מס שבח הוא מס רווח הון החל על מכירת זכות במקרקעין. כאשר אדם מוכר נכס מקרקעין,

ברוב המקרים נוצר לו שבח (רווח) בין סכום הרכישה של הנכס לבין מכירתו, זאת בגילום נתונים נוספים אותם יש להביא בחשבון בעת עריכת השומה, והוא יחויב

בתשלום מס על הרווח שהרוויח מהעסקה. במסגרת השומה העצמית מפורטים כל נתוני העסקה: מועדי הרכישה והמכירה, שווי הרכישה ושווי המכירה, הוצאות

שהוצאו בגין הרכישה והשבחת הנכס, חישוב השבח שנוצר וגובה המס לתשלום.

כאשר מדובר ברכישה, מס הרכישה מחושב בהתאם לסוג הנכס הנרכש (דירת מגורים, נכס מסחרי, נחלה וכדומה), ולמדרגות המס הקבועות בחוק, ולפטורים או

ההקלות להם זכאי הרוכש כגון הקלה לנכה או רכישה מ"קרוב" כהגדרתו בחוק. 

במקרה שבו מנהל מיסוי מקרקעין מקבל את השומה העצמית שהגיש הנישום או בא כוחו, ישולם המס בהתאם להצהרתו בדיווח הראשוני. אולם לא אחת קורה

שהמנהל דוחה את השומה העצמית, ובסמכותו מכוח החוק לקבוע שומה לפי מיטב שפיטה. במקרה זה, גובה המס עלול להיות גבוה בעשרות ואף במאות אחוזים

משומתו העצמית. 

כאשר הנישום סבור כי שומת המס שנקבעה לו אינה נכונה, וכי המס שנדרש ממנו גבוה מהמס שעליו לשלם על פי החוק, עומדת לו הזכות להגיש השגה על

השומה. במסגרת ההשגה רשאי הנישום לנמק מדוע יש לקבל את השומה העצמית שהגיש, לצרף אסמכתאות תומכות, ולהפנות להוראות החוק ולפסיקה הרלוונטית

התמוכות בעמדתו. 

דחיית שומה עצמית על ידי מנהל מיסוי מקרקעין עשויה לנבוע ממספר טעמים. לעיתים מדובר בטעות בדיווח או בנתונים שהוזנו על ידי הנישום או בא כוחו. במקרים

אחרים נדחות הוצאות שנתבעו בניכוי מחמת היעדר אסמכתאות או מחלוקת בשאלה האם מדובר בהוצאות המותרות לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, כגון עלויות

בנייה גבוהות מהמקובל. ישנם מצבים בהם המנהל סבור כי שווי העסקה המוצהר אינו תואם שווי שוק, ולא ניתן הסבר מניח את הדעת לפער, ובמסכותו לקבוע שווי

עסקה שונה מהמוצהר. לעיתים מתעורר חשש לעסקה מלאכותית או לתכנון מס שאינו נכון. 

במקרים מורכבים יותר, כגון מכירת מגרש גדול, מכירת בית מגורים עם זכויות בנייה נוספות, מכירת נחלה או משק עזר, מתעוררת לעיתים מחלוקת בדבר אופן פיצול

התמורה בין רכיב בית המגורים לבין רכיב זכויות הבנייה — סוגיה שעשויה להשפיע באופן מהותי על גובה החבות במס השבח. גם במס רכישה קיימת אפשרות להגיש

השגה. לדוגמה כאשר רשויות המס אינן מכירות בהקלה לנכה, אינן מקבלות טענה לרכישה מ"קרוב", אינן מכירות בזכאות לפטור דירה יחידה או מסווגות את הנכס

באופן שונה מהסיווג הנטען על ידי הרוכש. 

מיום שמנהל מיסוי מקרקעין הוציא שומה לפי מיטב שפיטה, ללקוח יש 30 ימים להגיש השגה על שומה זו. במקרה שבו נבצר מהנישום או מבא כוחו להגיש את

ההשגה במועד הקבוע בחוק, קיימת אפשרות להגיש בקשה למנהל ולבקש הארכת מועד להגשת ההשגה.

חשוב להדגיש כי הגשת השגה למס שבח ו/או למס רכישה אינה מעכבת את הליכי הגבייה רק בכל הנוגע לסכום המס השנוי במחלוקת. קיימת חובה לשלם את המס

בהתאם לשומה העצמית, שאם לא כן יופעלו הליכי גבייה ואכיפה, לרבות עיקולים. לאחר שהמנהל נתן את ההחלטה בהשגה, יתרת המס, אם תהיה, תשולם בתוספת

ריבית והצמדה עד למועד התשלום בפועל. 

למאמר המלא על עריכת שומה עצמית לחץ כאן