מהי שומה עצמית למס שבח?
מה זה בעצם שומה עצמית למס שבח?
שומה עצמית למס שבח היא אחד מהמרכיבים המרכזיים במכירת נכסי נדל"ן בישראל. כאשר אדם מוכר נכס, עליו לחשב את רווח ההון שנוצר כתוצאה מהעסקה ולשלם את מס השבח בהתאם לכך. מדובר באחד המיסים החשובים ביותר בתחום הנדל"ן, והוא חלק בלתי נפרד מכל עסקת מכירה. נסקור במאמר זה מהו מס שבח, כיצד מתבצעת שומה עצמית, מהם ההיבטים השונים שיש לקחת בחשבון בעת הגשת השומה וכיצד ניתן להפחית את נטל המס.
מהו מס שבח?
מס שבח הוא מס המוטל על הרווח ממכירת נכס מקרקעין, והוא מהווה את ההפרש בין מחיר המכירה לבין המחיר בו נרכש הנכס, תוך התחשבות בהוצאות שונות שקשורות לרכישתו, השבחתו, והוצאות נוספות. מס זה נגזר משווי ההון שנצבר מהמכירה, ולכן ככל שהרווח גבוה יותר – כך גם תשלום המס גבוה יותר.
מהי שומה עצמית?
שומה עצמית היא תהליך בו המוכר מחשב את מס השבח שעליו לשלם בצורה עצמאית ומגיש את החישוב לרשות המיסים. חישוב זה כולל את כל הנתונים הכלכליים והמשפטיים של העסקה, והוא חייב לכלול פרטים כמו שווי המכירה, שווי הרכישה, הוצאות השבחה ועוד.
הגשת שומה עצמית מחויבת על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), והיא חייבת להתבצע תוך 60 ימים ממועד המכירה. השומה מוגשת באמצעות טופס מיוחד המכונה "טופס 2990", וניתן להגיש אותה בצורה מקוונת דרך אתר רשות המיסים.
כיצד מחשבים את השומה העצמית?
חישוב מס השבח כולל מספר שלבים מרכזיים:
- חישוב הרווח: תחילה יש לחשב את הרווח בין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה. על המחיר הנקי של הנכס להתבסס על ערך הנכס בעת רכישתו או קבלתו (במקרה של ירושה או מתנה), תוך הפחתת הוצאות השבחה כגון שיפוצים או הוצאות נוספות הקשורות לנכס.
- התחשבות בניכויים: קיימים ניכויים מוכרים שיכולים להפחית את מס השבח, כגון הוצאות תיווך, שכר טרחה לעורכי דין, מס רכישה ששולם, שיפוצים משמעותיים ועוד. בנוסף לכך, יש להכיר בהקלות מס שונות כמו פטור ממס שבח במקרים של דירת מגורים מזכה בהתאם לתנאים בחוק.
- הקלות מס: במדינת ישראל קיימות הקלות שונות במס שבח, בהתאם לאופי הנכס ותנאי המכירה. כך, לדוגמה, מי שמוכר דירת מגורים ראשונה שעומדת בתנאים מסוימים עשוי לקבל פטור מלא ממס השבח.
- שיעורי המס: מס השבח משתנה בהתאם לשנות האחזקה בנכס. יש להבחין בין נכסים שנרכשו לפני ינואר 2014 ואחרי ינואר 2014, כאשר במקרים רבים נכסים שנרכשו לאחר מועד זה ייחשבו לשיעורי מס רגילים המגיעים עד ל-25%.
מהן הסנקציות במקרה של אי-הגשת שומה?
אי הגשת שומה עצמית בזמן החוקי עלולה לגרור סנקציות מצד רשות המיסים, לרבות קנסות וריבית פיגורים. כמו כן, במקרה בו רשות המיסים מוצאת כי השומה שהוגשה אינה תואמת את המציאות, היא יכולה לפתוח בבדיקה מעמיקה ואף לדרוש תשלום נוסף עם קנסות נלווים.
סיכום
שומה עצמית למס השבח היא חלק בלתי נפרד מתהליך מכירת נכס נדל"ן בישראל. היא דורשת מהמוכר חישוב מדויק של הרווחים שהופקו מהמכירה, תוך התחשבות בהוצאות שונות והקלות מס אפשריות. בכדי להימנע מטעויות, מומלץ להיעזר באנשי מקצוע כדוגמת רואי חשבון או יועצי מס אשר בקיאים בכללי החישוב והזכאות להקלות.
