מחלקת הנדל״ן
נדל״ן
ליווי משפטי־עסקי בעסקאות ובנכסי מקרקעין – משלב בחינת הנכס והזכויות, דרך המשא ומתן וגיבוש ההסכם ועד להשלמת העסקה, הרישום והסדרת הזכויות.
מתי נכון לפנות?מומלץ לפנות לייעוץ משפטי כבר בשלב שבו נשקלת עסקת מקרקעין, ולפני חתימה על זיכרון דברים, מסמך עקרונות או התחייבות אחרת.
בחינה מוקדמת מאפשרת לבדוק את מצב הזכויות בנכס, מגבלות משפטיות ותכנוניות, היבטי מיסוי, תנאי העסקה והסיכונים האפשריים – ולנהל את המשא ומתן מתוך תמונה מלאה וברורה יותר. הדבר חשוב במיוחד כאשר מדובר בעסקה מורכבת, מספר בעלי זכויות, זכויות בנייה, קרקע, נחלה, עסקת קומבינציה, אופציה או נכס בעל מאפיינים מיוחדים.
רכישה או מכירה של נכס היא בדרך כלל אחת הפעולות הכלכליות המשמעותיות ביותר שמבצע אדם במהלך חייו.
ליווי משפטי בעסקת מקרקעין אינו מתחיל רק בניסוח ההסכם. הוא כולל את בחינת הנכס והזכויות, בדיקות מקדימות, איתור סיכונים, ניהול המשא ומתן, בניית מנגנוני הגנה מתאימים, בחינת היבטי המיסוי, דיווח לרשויות והשלמת רישום הזכויות.
בעסקאות מורכבות נדרשת לעיתים ראייה רחבה אף יותר – משפטית, עסקית, מיסויית ושמאית – בהתאם לסוג הנכס ולמבנה העסקה.
שירותי מחלקת הנדל״ן
- ייצוג בעסקאות מכר ורכישהליווי מוכרים ורוכשים של דירות יד שנייה, דירות מקבלן, בתים צמודי קרקע, קרקעות ונכסים נוספים – משלב הבדיקות המקדימות והמשא ומתן, דרך עריכת ההסכם והדיווחים ועד למסירת החזקה והשלמת רישום הזכויות.
- עסקאות קומבינציהליווי בעלי קרקע ויזמים בבחינת מבנה העסקה, ניהול המשא ומתן, עריכת ההסכם ובחינת הסוגיות המשפטיות והמיסויות הנלוות לעסקה.
- עסקאות אופציה במקרקעיןליווי בעריכת הסכמי אופציה, מימוש וסיחור אופציות ובחינת המבנה המשפטי והמיסויי של העסקה.
- נחלות ומשקי עזרליווי בעסקאות והסדרת זכויות בנחלות ומשקי עזר, לרבות סוגיות מול רשות מקרקעי ישראל והיבטים משפטיים ומיסויים.
- התחדשות עירוניתליווי, ייעוץ וייצוג משפטי בפרויקטים של התחדשות עירונית לרבות בחינת ההתקשרות, ניהול מכרזים, הסכמים, ניהול מו״מ, כנסי חתימות, ערבויות וליווי עד לקבלת המפתחות לדירה החדשה.
- ליווי יזמים ומשקיעי נדל״ןליווי משפטי־עסקי בעסקאות ובהשקעות נדל״ן, לרבות בדיקות מקדימות, בחינת מבנה העסקה, משא ומתן והתקשרויות, וכן ליווי משפטי שוטף בניהול נכסים, הסכמי שכירות, בטוחות וסוגיות משפטיות נוספות.
- רישום והסדרת זכויות במקרקעיןטיפול ברישום ובהסדרת זכויות בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל ובגופים רלוונטיים נוספים, לרבות במקרים שבהם נדרש להסדיר זכויות היסטוריות או להשלים רישום שלא בוצע בעבר.
- רישום ותיקון בתים משותפיםטיפול ברישום בית משותף, תיקון צו בית משותף והסדרת הרישום בהתאם למצב המשפטי והתכנוני של הנכס.
נדל״ן ומיסוי מקרקעין תחת קורת גג אחת
אחד המאפיינים המרכזיים של MAS – שוש מדר עורכי דין הוא השילוב בין הליווי המשפטי של עסקת המקרקעין לבין המומחיות במיסוי מקרקעין.
מבנה העסקה, המועדים, זהות הצדדים, אופי הזכויות והחלטות שמתקבלות בשלב המשא ומתן עשויים להשפיע גם על חבות המס אשר משפיעה באופן ישיר על כדאיות העסקה במקרים רבים.
מחלקת הנדל״ן במשרד פועלת בשיתוף מלא עם מחלקת מיסוי המקרקעין, כך שהעסקה נבחנת כמכלול אחד.
השילוב בין המחלקות מאפשר לנו להעניק ללקוח מעטפת מלאה – החל מתכנון מס השבח ומס הרכישה, דרך ביצוע העסקה והטיפול מול הרשויות ועד להשלמת הרישום והסדרת הזכויות.
משרד MAS – שוש מדר עורכי דין, בהובלת עו״ד שוש מדר (ושמאית מקרקעין), בעלת למעלה מ-25 שנות ניסיון, בכירה לשעבר במיסוי מקרקעין וברשות מקרקעי ישראל, מעניק ללקוחותיו מעטפת משפטית ומיסויית רחבה בתחום הנדל״ן.
הניסיון שצברה עו״ד שוש מדר בתוך רשויות המדינה, לצד ניסיונה המשפטי והשמאי, מאפשר למשרד לבחון עסקאות ושומות מזווית רחבה ולזהות מראש סוגיות משפטיות, מיסויות ורישומיות שעשויות להשפיע על העסקה.
- בכירה לשעבר במיסוי מקרקעין
- שמאית מחוזית לשעבר ברשות מקרקעי ישראל
- עורכת דין ושמאית מקרקעין
- למעלה מ־25 שנות ניסיון
איך אנחנו עובדים איתכם?
בחינת הנכס והעסקה
לומדים את נתוני הנכס, מצב הזכויות, המסמכים ומטרות הלקוח ומזהים את הסוגיות המשפטיות, המיסויות והרישומיות הרלוונטיות למקרה.
בדיקות ותכנון העסקה
מבצעים את הבדיקות הנדרשות, בוחנים את מבנה העסקה והסיכונים ומגבשים את דרך הפעולה והנקודות המרכזיות למשא ומתן.
משא ומתן וגיבוש ההסכם
מנהלים את המשא ומתן המשפטי ומגבשים את ההסכם בהתאם למאפייני העסקה.
השלמת העסקה
מלווים את ביצוע ההסכם, הדיווחים, התשלומים והמסמכים הנדרשים עד למסירת החזקה ולהשלמת רישום הזכויות, בהתאם לסוג העסקה.
מקרים נבחרים מהטיפול שלנו
כל מקרה נבחן בהתאם לנסיבותיו ואין בתוצאות שהושגו במקרה מסוים כדי להעיד על התוצאה במקרה אחר.
מוצג תיק 1 מתוך 4
01 / 04
עסקת מכר 2 בתי מגורים + זכויות בנייה
עסקה על קרקע בשטח של כ-2.5 דונם שהסתיימה בפשרה מול מיסוי מקרקעין בשלב השגה ותיקון שומה, לרבות פריסת מס שבח והחזר של כ-300,000 ₪ שקוזז מהשומה
שאלות נפוצות
רצוי לפנות לעורך דין עוד לפני יצירת התחייבות כלפי הצד השני, הן ברכישה והן במכירה. בדיקות שנעשות מראש עשויות להשפיע על כדאיות העסקה ועל התנאים שייקבעו בה.
זיכרון דברים עשוי, בנסיבות מסוימות, ליצור התחייבות משפטית. לכן מומלץ שלא לחתום על מסמך הנוגע לעסקת מקרקעין לפני קבלת ייעוץ משפטי ובחינת תנאיו.
הבדיקות משתנות בהתאם לסוג הנכס ולעסקה, ועשויות לכלול בין היתר את מצב הזכויות והרישום, שעבודים והערות, היבטים משפטיים, תכנוניים ומיסויים, וסוגיות נוספות הרלוונטיות לעסקה.
כן. המשרד מתמחה במיסוי מקרקעין, ולכן ניתן לשלב במסגרת הליווי המשפטי את בחינת מס השבח, מס הרכישה וסוגיות רלוונטיות נוספות הנלוות לעסקה.
לא בהכרח. מיסוי מקרקעין הוא תחום סבוך ודורש התמחות ייחודית. לא כל עו״ד בנדל״ן בקיא ברזי החוק ובהתמודדות מול רשויות המס.
כן. הכללים ודרכי החישוב מבחינת מיסוי שונים. לדוגמה, הוראות מס מסוימות החלות על דירת מגורים אינן חלות בהכרח על מכירת קרקע, ולכן יש לבחון כל עסקה לפי מאפייניה.
השורה התחתונה שלכם היא המטרה העליונה שלנו
עומדים בפני עסקת מקרקעין? לפני שמתחייבים חשוב להבין לא רק מה כתוב בהסכם, אלא גם מה מצב הזכויות, מהם הסיכונים ומהן ההשלכות המשפטיות והמיסויות של העסקה. פנו אלינו לשיחת היכרות ראשונית ונבחן את העסקה ואת דרך הפעולה המתאימה.
